تفکیک ملک و افراز
تفکیک املاک یعنی جزء جزء کردن و تقسیم کردن است. به لحاظ قانونی یعنی تجزیه کردن و تقسیم بندی مال. تفکیک، یعنی تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین. جدا نمودن سهم مشاع یک شریک از شرکای دیگر افراز است.
تفکیک در اختلاف میزان مالکیت بین شرکا در املاک مشاعی است در نتیجه مالکان به راحتی می تواند ملک شخصی یا تجاری خود را که سند دارد می خواهد ملک دو سند جداگانه داشته و از یکدیگر تفکیک شود از طریق تفکیک اقدام کند.
مشاور املاک سپاهان در زمینه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان با کادری حرفه ای در خدمت شما عزیزان است. شما عزیزان میتوانید برای هرگونه مشاوره و راهنمایی در زمینه خرید با شماره تلفن ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید.
تفکیک ملک و افراز
تفکیک ملک یکی از روش های تقسیم مال است. حق مالکیت اشخاص بر ملک کاملترین حقوق اشخاص است. مالکیت بر ملک اگر مختص به یک نفر باشد به آن ملک مفروز می گویند ولی اگر متعلق به چند نفر باشد که به آن مشاع می گویند.
ملکی که از طریق ارث به وراث می رسد یا اینکه دو نفر مشترکاً ملکی را خریداری می کنند در اینگونه موارد ملک مشاعی ایجاد می‌شود. اختلافات املاک مشاعی بیشترین موضوعات املاک محسوب می شود که باعث تفکیک و تقسیم ملک مشاع می شود
کاربرد تفکیک املاک
مهمترین کاربرد تفکیک کاربرد جداسازی و تفکیک املاک، در قوانین شهری است. تفکیک املاک برای تنظیم تقسیم نامه و صادر کردن سند مالکیت قطعات جدا شده و انتقال قطعات تقسیم بندی شده استفاده می شود.
تفکیک ملک در مورد ملکی صورت می گیرد که مشخصات زیر را داشته باشد.
یک نفر مالک کل مال باشد و ملک مشاع نباشد و مال غیر منقول باشد. مانند: خانه و آپارتمان، دکان و زمین. در ملک مشاعی سهم هر کدام از شرکا و مالکین افراز نشده باشد.
نحوه تفکیک املاک
برای تفکیک در ابتدا تقاضانامه ای برای دفتر خانه رسمی آماده بعد از ارسال آن به اداره ثبت، صورت مجلس جداسازی به وسیله اداره ثبت تنظیم می گیرد. در صورت مجلس مساحت قطعات جدا شده مشخص شده است.
پس از حکم دادگاه به اداره ثبت برای تفکیک ملک و انتقال آن در تفکیک ادارات ثبت باید تفکیک اراضی را طبق نقشه ای به تصویب شهرداری رسیده انجام دهند .
تفکیک ساختمان هایی مجزا با توجه به گواهی پایان کار از شهرداری انجام می شود.
در تفکیک ساختمان های مجزا که دارای مشترکات از قبیل انباری، راهروها ، تابلوی آب و برق ، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره باشند ادارات ثبت باید فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمان ها اقدام کنند.
تفکیک اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها را آیین نامه استفاده از اراضی در خارج از محدوده حریم شهرها روشن می کند. سردفتران اسناد رسمی نمی‌توانند با صورت مجلس تفکیکی ناقص، سندی ثبت نمایند.
انواع تفکیک املاک
تقسیم بندی اموال به دو صورت جداسازی اعیان و جداسازی عرصه انجام می شود.
۱: جداسازی و تقسیم بندی عرصه یعنی تقسیم بندی مال به دو یا چند قطعه و قطعات ارتباط حقوقی و فیزیکی با هم ندارند و مستقل هستند.
۲: جداسازی و تقسیم بندی اعیان یعنی هر قطعه جداشده مساحت معینی دارد و ارتباط فیزیکی هم دارند. تفکیک اعیان یعنی اینکه املاک از هم جدا و دارای مساحت مشخص می باشد اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر قطع نخواهد شد.
در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک مراتب به مالک ابلاغ می گردد چون با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت نخواهد بود.
در قانون تملک آپارتمانها اگر ساختمانها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.
تفاوت تفکیک املاک و افراز
معنی افراز به معنای جدا کردن و تقسیم کردن است افراز وتفکیک دوکلمه به ظاهر معنی یکسان هستند ولی با هم تفاوت های هم دارند. افراز در مورد املاک مشاع است ولی تفکیک در اموال مشاع و غیر مشاع است.
حالت اشاعه بعد از افراز از بین می رود شراکتی نیست بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه همچنان باقیست.
در افراز تکلیف نهایی با دادگاه مشخص می شود اما در تفکیک با اداره ثبت است. اداره ثبت و دادگاه مرجع درخواست افراز است مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است.
به علت عدم تفاهم و رضایت و اختلاف بین مالکین افراز، بوجود می آید. در عملیات تفکیک، شرکا می توانند اعتراض نمایند ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت شرکا می توانند اقدام را ادامه دهند.
در تفکیک املاک، شرکا اگر اعتراض کنند کار متوقف می شود و فقط با رضایت شاکی کار ادامه پیدا می کند در افراز هیچ کدام از شرکا نمی توانند اعتراضی نمایند.
اعتراض به افراز از شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند. مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است اعتراض بمدت ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه است .
به دلیل وجود اختلاف بین شرکا افراز بوجود می آید ولی تقسیم کردن ملک با رضایت کامل شرکا انجام می شود.در تقسیم کردن مال، میزان سهم مالک اهمیت ندارد.
میزان سهم هریک از شرکا در افراز مشخص می شود. در تقسیم ملک اگر یک مالک وجود داشته باشد تفکیک انجام می شود. در تقسیم جداسازی ملک اهمیت دارد ولی در افراز علاوه بر جداسازی، میزان سهم هر یک از شرکا مشاعی می باشد.
افراز در اداره ثبت و دادگاه انجام می شود تقسیم بندی مال در اداره ثبت انجام می شود. در تقسیم مال صورت جلسه صادر می شود اما در افراز رای صادر می شود.
در تقسیم کردن مال اجباری وجود ندارد ولی در افراز اجبار ضرورت دارد. در تقسیم بندی مال، ملک از حالت مشاع خارج و سهم افراد مشخص می شود در افراز فقط سهم درخواست کننده مشخص می شود.
اگر اشتباهی که در عملیات ثبتی رخ دهد اگر رفع اشتباه به حقوق شخصی خللی وارد نماید مدعی باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.
عملیات تفکیکی شامل صورت جلسه ای است که در ان مساحت ملک، نقشه، وضعیت ملک و املاک مجاور ملک مشاعی که یکی از شرکا نسبت به تقسیم و تفکیک صورت گرفته معترض می باشد را در برمی گیرد.
اگر در اثر بی‌دقتی در سند مالکیت و… اشتباهی انجام شود یا سند مالکیت با سند رسمی متفاوت باشد، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود. برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک هیات نظارت تشکیل می‌شود.
امروزه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان با استرس و مشکلات بسیاری همراه است. وجود کلاهبرداران در املاک معضلی مهم در زمینه خرید و فروش ملک است.
اما وقتی شما در مشاور املاک سپاهان معامله را انجام دهید از هر لحاظ با خیالتان اسوده است. سابقه کاری ما در زمینه خرید و فروش زمین ،ویلا، باغ در اصفهان تضمین اعتماد به ماست.
