خرید و فروش باغ در اصفهان| حق ارتفاق
حق ارتفاق حقی است برای شخص، در ملک دیگری. به عبارت دیگر، حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. حق ارتفاق به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود: حق ارتفاق قانونی و حق ارتفاق قراردادی.
حق ارتفاق قانونی: حق ارتفاقی است که قانون آن را ایجاد کرده است. مانند حق عبور و حق ناودان. حق ارتفاق قراردادی: حق ارتفاقی است که بین مالک دو ملک به توافق رسیده‌اند. مانند حق عبور از ملک برای دسترسی به انبار و یا حق عبور از ملک برای انتقال آب.
حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد، و همواره با زمین منتقل می‌شود. با این حال، مالک ملکی که حق ارتفاق در آن ایجاد شده است، می‌تواند با رضایت مالک ملک دیگر، حق ارتفاق را به دیگری انتقال دهد.
در این صورت، حق ارتفاق به ملک جدید منتقل می‌شود و مالک جدید ملک جدید می‌تواند از آن استفاده کند. البته، انتقال حق ارتفاق باید به صورت کتبی و با رعایت تشریفات لازم انجام شود.
اولین و مهمترین ارتباط ملک و مالک حق مالکیت است که در آن مالک و ملک ارتباط کاملا مستقیم با هم دارند. در حیطه ی املاک حقوق اعتباری دیگری هم وجود دارد که در موقع خرید باغ، ویلا در اصفهان باید به آن توجه کرد.
یکی از این حقوق، حق ارتفاق است. حقوقی مانند حق عبور، حق جوی آب، حق ورود شاخه درختان به باغ مجاور و نظایر اینها حقوق ارتفاقی هستند. به طور کلی حقوق که مالک در ملک مجاور دارد، حق ارتفاق نامیده می شود.
ما در این مقاله قصد داریم شما را با حق ارتفاق و انواع آن آشنا کنیم. چنانچه قصد خرید ملک را دارید با ما همراه باشید.
مشاور املاک سپاهان با داشتن چندین دهه سابقه در زمینه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان به عنوان بهترین مشاور املاک در اصفهان شناخته شده است. مشاورین ما در املاک سپاهان آماده خدمت رسانی به شما عزیزان هستند.
خرید و فروش باغ در اصفهان| حق ارتفاق
ارتفاق در لغت به معنی همیاری و رفاقت کردن است و حق ارتفاق به حقوق یک شخص در ملک مجاور گفته می شود. بنابر تعریف حقوقی، صاحب هر ملک بر مبنای مالکیت خود، می تواند از املاک همسایه استفاده کند.
حق ارتفاق معمولاً به زمینهای کشاورزی و باغات داده می‌شود. وجود این حقوق بسیار مهم است. پس در زمان خرید زمین و باغ در اصفهان حتماً به این حقوق توجه نمایید.
به طور مثال برای آبیاری زمین کشاورزی، جوی آب از املاک مختلف عبور می کند و مالک هر زمین برای استفاده از آن باید وارد ملک همسایه شده تا راه آب را برای زمین خود باز نماید. به این اجازه ورود حق ارتفاق می گویند.
حق ارتفاق بین دو ملک کنار هم به وجود می آید و یکی از حقوق فرعی وابسته به ملک بوده و قابل انتقال بدون ملک نیست.
یعنی تنها مالک زمین و باغ می تواند از این حق استفاده کند و با فروش ملک حق ارتفاق نیز به دیگری واگذار می شود.
حق ارتفاق دائمی بوده و چنانچه ملکی تقسیم شود،حق ارتفاق نیز به هر دو نفر داده می‌شود و هیچ یک از شرکا نمی تواند بقیه را از داشتن آن حق محروم کند.
مثل حق انشعاب آب، که در صورت ساخت چندین واحد مسکونی، تمامی واحدها حق استفاده از آب را دارند. حق ارتفاق فقط شامل املاک غیر منقول است و قابل جابجایی نیست.
انواع حق ارتفاق:
انواع حق ارتفاق عبارتند از :حق ارتفاق طبیعی؛ حق ارتفاق قراردادی؛ حق ارتفاق تبعی و حق ارتفاق قانونی.
حق ارتفاق طبیعی:
اولین و مهم ترین نوع حق ارتفاق، حق ارتفاق طبیعی است. این حق به دلیل وضعیت طبیعی ملک، برای مالک آن به وجود می آید.
برای مثال شما زمینی را خریداری می‌کنید که برای رفت و آمد به آن مجبور از زمین های مجاور عبور کنید .
یا برای آبیاری آنها باید از جوی آب همسایه استفاده کنید. تحت چنین شرایطی حرکت حق ارتفاق به طور طبیعی برای مالک زمین به وجود می آید.
حق ارتفاق قراردادی:
گاهی اوقات صاحبان املاک با میل و رضایت، اجازه استفاده از ملک خود را به مالک همجوار می دهند و این اجازه را با امضای قرارداد اعلام می کنند.
مانند حق عبور از معابر شخصی و یا اجازه باز کردن در و پنجره برای ساختمان ها، که به این نوع، حق ارتفاق قراردادی گفته می شود.
حق ارتفاق قراردادی به صورت شفاهی نیز وجود دارد، البته مالک هر زمان که بخواهد می تواند آن را پس بگیرد.
حق ارتفاق تبعی:
یکی دیگر از انواع حق ارتفاق ، حق ارتفاق تیعی است. این حق به واسطه حق ارتفاق اصلی به وجود می آید و تا زمانی که حق ارتفاق اصلی وجود داشته باشد، این حق نیز پابرجا است.
مثلاً وقتی یک باغ حق ارتفاق استفاده از جوی آب همسایه را داشته باشد، حق عبور از ملک مجاور نیز برای صاحب حق ایجاد می شود، چون ممکن است برای باز کردن راه آب لازم باشد به ملک همسایه وارد شود.
حق ارتفاق قانونی:
حق ارتفاق قانونی شامل حقوقی است که قانونگذار آن را به رسمیت شناخته است و در مواردی برای آن سند نیز صادر می‌شود.
به طور مثال حق عبور شبکه آب و برق و گاز در زمین هایی که در مسیر عبور لوله های آن قرار دارد، توسط قانون گذار مشخص شده است.
روش اثبات حق ارتفاق:
حق ارتفاق نیز مانند سایر حقوق ممکن است از سوی دیگران نادیده گرفته شده و یا ضایع گردد. پس بهتر است با تبصره های قانونی آن آشنا باشید، تا در صورت لزوم از حق خود دفاع کنید.
بیشتر پرونده های حقوق ارتفاقی، مربوط به زمینهای کشاورزی می باشد و اگر قصد خرید زمین کشاورزی در شهر اصفهان را دارید، قبل از انجام معامله با کارشناسان کارآزموده در مورد این حقوق و نحوه اجرای آنها مشورت کنید.
به پرونده های مربوط به این مسئله دعوی ممانعت از حق گفته می‌شود، و در دادگاه های عمومی قابل پیگیری است. اثبات این حق، کار آسانی نبوده و بهتر است برای رفع مشکلات از وکیل استفاده کنید.
در دعوی اثبات حقوق ارتفاقی، باید به یک سری نکات توجه کرد.
– اگر حقوق ارتفاقی در مورد دو ملک کنار هم وجود داشته باشد، ولی فقط در سند یکی از املاک این حق ذکر شده باشد، نیازی به مراجعه به دادگاه وجود نداشته و فقط کافی است برای اصلاح سند به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد.
– چنانچه حق ارتفاق به طور رسمی و قراردادی به ملک مجاور داده نشده باشد و تنها مالک به دلخواه خود چنین حقی را به ملک مجاور داده باشد، هر زمان که بخواهد می تواند این حق را پس بگیرد.
– حقوق ارتفاقی آپارتمان ها بنا بر وضعیت ساخت بوده و جزء حقوق مسلم آنها است و نیازی به طرح دعوی وجود ندارد. حتی اگر در اسناد آنها این حقوق ذکر نشده باشد.
ویژگی های حقوق ارتفاقی:
۱) صاحبان حقوق ارتفاقی، حق سوء استفاده از حق خود را نداشته و از حدود مشخص شده برای حق ارتفاق، نمی توانند تجاوز کند.
مثلاً اگر مالکی حق عبور افراد را در یک ملک داشته باشد، نمی تواند از خودرو برای رفت و آمد در آن ملک استفاده کرده و آسایش صاحبان ملک را برهم زند.
۲) حق ارتفاق قابلیت تقسیم شدن دارد. به طوری که اگر یک ملک مشاع باشد و صاحبان آن ملک بخواهند ملک خود را تقسیم کنند، حق ارتفاق، به طور مساوی به همه مالکین تعلق می گیرد و کسی حق ندارد دیگران را از داشتن آن منع کند.
۳) اگر موضوع حق ارتفاق، حق حریم باشد، مالک ملک حق ندارد تصرفاتی در ملک انجام دهد که باعث شود به حریم همسایگان تجاوز شود. مثلاً صاحب زمین حق ساخت بنا بیش از سه طبقه را نداشته، چون باعث مختل شدن حریم همسایگان خواهد شد.
۴) حقوق ارتفاقی هم مثبت است و هم منفی.
به این صورت که در حقوق ارتفاقی مثبت، مالک اجازه استفاده از ملک خود را به دیگران داده است و در حقوق ارتفاقی منفی، مالک از بعضی از تصرفات در ملک خود محروم می‌شود؛ مانند عدم ایجاد پنجره مشرف به منازل همسایگان.
۵) صاحب حقوق ارتفاقی و صاحب ملک باید به حقوق یکدیگر احترام بگذارند. مالک حق ندارد برای صاحب حق مانع‌تراشی کند و او را از استفاده از حقوق خود محروم کند .
صاحب حق نیز باید در زمان استفاده از حریم شخصی مالک سعی خود را در حفظ آسایش مالک نموده و از ضرر رساندن به ملک خودداری نماید.
جمع بندی:
حق ارتفاق به معنای حق استفاده از ملک دیگران است. آشنایی با این حق به خصوص در مورد زمین های کشاورزی بسیار مهم است.
حق ارتفاق وابسته به ملک بوده و قابل تقسیم نیز هست. حق ارتفاق دائمی بوده و تا زمانی که ملک تغییر شکل ندهد، پابرجاست.
حقوق ارتفاقی به انواع مختلفی همچون حق ارتفاق طبیعی، قانونی، تبعی و قراردادی تقسیم می شود. چنانچه این حقوق از سوی مالک ملک ضایع شود، در دادگاه قابل پیگیری است.
امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد و بار دیگر متذکر می شویم که چنانچه قصد خرید زمین، باغ و ویلا در اصفهان را دارید، حتما به مشاورین با تجربه مراجعه کرده و از حقوق خود مطلع شوید.
مشاورین کارآزموده و باتجربه در آژانس املاک سپاهان، همواره سعی می کنند بهترین پیشنهادات را در زمینه خرید و فروش زمین و باغ و ویلا در اصفهان به مشتریان خود ارائه دهند.
همچنین این مشاورين در تمامی مراحل خرید و فروش زمین در کنار شما عزیزان بوده و در رفع مشکلات احتمالی به شما کمک خواهند کرد.
