نکات مهم در مورد پیش خرید مسکن
| کلمه کلیدی | نکات مهم در مورد پیش خرید مسکن |
| نام نویسنده | املاک سپاهان |
| تعداد کلمات | 1545 |
| مدت زمان مطالعه | 12دقیقه |
یکی از مهمترین مسائل زندگی هر شخص به خصوص بعد از ازدواج، مسئله تهیه مسکن است. تهیه مسکن چه به صورت اجاره و چه به شکل خرید، یکی از دغدغه هایی است که امروزه گریبانگیر اکثر افراد متاهل و به خصوص قشر جوان شده است.
در این میان یکی از راههایی که میتواند گره‌گشای مسئله مسکن باشد، پیش خرید مسکن است.
امروزه با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش خرید ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند.
در کنار افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، کلاه بردارانی نیز هستند که از این نیاز سوء استفاده کرده اند.
سعی میکنند با استفاده از عدم اگاهی خریداران نسبت به شرایطی که باید یک قرارداد پیش خرید مسکن داشته باشد؛ جیب مشتریان خود را خالی کنند.
موارد بسیاری وجود دارد که شخصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، و
خریدار خوشحال از اینکه توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، آپارتمان پیش خرید کند، درصورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.
چون در این معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد؛ بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.
اگر قصد پیش خرید مسکن را دارید باید از قوانین و نکات مهم در این رابطه اطلاع کافی داشته باشید.
ما در این مقاله قصد داریم شما را مهمترین نکات در این زمینه اشنا کنیم، پس با ما همراه باشید.
مشاور املاک سپاهان با چندین دهه قدمت، در زمینه خرید و فروش رهن و اجاره ملک به عنوان یکی از بهترین مشاورین املاک در سطح شهر اصفهان شناخته شده است.
آژانس املاک سپاهان با بهره گیری از بهترین و مجرب ترین مشاورین و کارشناسان املاک همواره توانسته بهترین پیشنهادات را در اختیار مشتریان خود قرار دهد.
میزان بالای رضایتمندی مشتریان استفاده کننده از خدمات اژانس املاک سپاهان گویای این مطلب است.
صداقت در اعمال و گفتار همواره سرلوحه کار مشاورین املاک سپاهان بوده و شما میتوانید با خیال آسوده خرید و فروش ملک خود را به ما بسپارید.
آشنایی با مفهوم پیش خرید مسکن
پیش خرید به معنای از قبل خرید کردن است. به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود؛ خریداری شود، پیش خرید مسکن می‌گویند.
پیش خرید مسکن دارای مزایا و معایبی است که در اینجا به برخی از انها اشاره میکنیم؛
الف) قیمت پیش فروش مسکن از قیمت همان ملک در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و در صورتی که صاحب ملک بعد از تحویل تصمیم به فروش ملک خود داشته باشد، مسلما سود خواهد کرد.
ب) در معاملات پیش خرید مسکن، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد کرد، در صورتی که در معامله مسکن اماده کل مبلغ ملک را باید یکجا پرداخت کرد.
ج) در پیش فروش مسکن، طراحی و تجهیزات داخلی ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تهیه میشود.
د) در پیش فروش مسکن، خریدار میتواند بر تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی نظارت داشته باشد.
معایب پیش خرید مسکن :
الف) ممکن شرکت سازنده در مراحل ساخت دچار مشکل شده و نتواند ملک را به موقع تمام کرده و تحویل صاحبان بدهد.
ب) ممکن است شرکت سازنده از مصالحی که در قرارداد ذکر شده استفاده نکند.
ج) ممکن است سازنده در هنگام شرایط رکود بازار دچار بی‌انگیزگی شده و پروژه را نیمه کاره رها کند.
د)ممکن است شرکت سازنده کلاه برداری کرده و یک ملک به چندین نفر فروخته شود.
ه) امکان دارد شخص سازنده وام‌های کلان بانکی روی سند مادر دریافت و تسویه نکند که در این صورت اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
ی) ممکن است شرکت سازنده از اخذ مجوز پایانکار و پرداخت خلافی به شهرداری خودداری کرده و این هزینه به گردن خریدار بیفتد.
قوانین مربوط به پیش فروش مسکن:
نکات مهم در مورد پیش خرید مسکن
-شرکتی که قصد پیش فروش اپارتمان را دارد ابتدا باید اقدام به اخذ پروانه ساخت از شهرداری بنماید و مشخصات کامل ملک بیان شود،سپس اقدام به تبلیغات در مطبوعات نماید.
– مرحله بعدی، تنظیم قرارداد پیش فروش در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
نکاتی که درهنگام تنظیم قرارداد باید به آن توجه کرد:
۱)مشخصات طرفین:
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی، شماره تماس وغیره نوشته شود.
همچنین باید مشخص شود شخص فروشنده میتواند ملک را منتقل کند یا نه.
قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
۲)مورد معامله:
مشخصات مورد معامله باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است.
۳)مشخصات ملک:
در قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود.
۴)مشخصات فنی ملک:
در هر قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد.
در ضمن میتوان در قرارداد ذکر کرد که در صورت هر گونه مغایرت از بهای پایانی ملک کم شود.
۵) بهای ملک:
بهای ملک و چگونگی پرداخت ان باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می‌شوند.
۶)سند رسمی یا وکالتنامه:
نکته مهم دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای واگذاری ملک را دارد یا خیر.
۷) تاریخ تحویل ملک:
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.
۸) مساحت ملک:
در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود.
اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار میتواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.
۹) بیمه:
از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد.
۱۰) معرفی داور:
یکی دیگر از موارد مهم در قرارداد پیش‌فروش، بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است.
هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی میشود.
در صورت نیاز طرفین می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند.
۱۱) انتقال سند:
پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار میتواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد.
در صورت عدم حضور فروشنده،ظرف مدت ده روز دفترخانه میتواند به نام پیش خریدار سند صادر کند.
نکات مهم در مورد پیش خرید مسکن
جمع بندی:
در صورتی که قصد پیش خرید مسکن ویا هر ملک دیگری دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک و صاحبان ان اطمینان حاصل کنید.
کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند.
توجه به تبلیغات کاذب، اشتباهی است که اکثر خریداران مسکن مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.
در هنگام پیش خرید مسکن، ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود، اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند.
نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود.
به تنهایی اعتبار لازم را نداشته وشرکت سازنده باید قرارداد رسمی را در دفاتر اسنادرسمی ثبت و بعد از اتمام پروژه اقدام به ثبت سند به نام خریدار نماید.
اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه،شرکت سازنده را مجبور به اجرای تعهدات خود نماید.
در پایان ذکر این نکته ضروری است که در هنگام هر گونه خرید و فروش ملک، با کارشناسان مجرب مشورت نمایید تا از ضررهای احتمالی جلوگیری کنید.
مشاور املاک سپاهان در کلیه زمینه‌های مربوط به ملک، اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره آپارتمان باغ و ویلا و همچنین خرید و فروش و رهن و اجاره ملک تجاری در خدمت شما همشهریان عزیز است.
مشاورین ما در تمامی مراحل خرید و فروش در کنار شما بوده و در رفع مشکلات احتمالی به شما کمک خواهند کرد.
بازتاب:مالیات املاک - املاک سپاهان