مفهوم حقوق ثبت املاک

مفهوم حقوق ثبت املاک

نظام ثبتی املاک با سایر نظامات از جمله نظام اقتصادی و قضایی ارتباط تنگاتنگی دارد به گونهای که توسعه نظام ثبتی می تواند با ایجاد امنیت مبادلات ، زمینه جذب سرمایه گذاری خارجی و توسعه بازارهای پولی هر کشور را ایجاد نماید.

این موضوع منجر به توسعه نظام اقتصادی میگردد و یا در جهت رفع اختلافات و کاهش پرونده های قضایی باعث توسعه نظام قضایی شود.

به عبارتی نظام ثبتی در ساختار حاکمیت و وابستگی به دستگاه قضایی و اداری تاثیر مستقیم دارد. ایجاد سیستم های اطلاعات جهت دسترسی افراد به اطلاعات غیر محرمانه از زیرساخت های اختصاصی جهت پیاده سازی در نظام ثبتی کشور می باشد.

ثبت املاک

ثبت املاک در ایران مبتنی بر نظام ثبتی عینی بوده که با مبنا قرار دادن حق مالکیت، وظیفه ثبت املاک و اسناد معاملاتی راجع به آنها را به گونه ای مستمر و پویا بر عهده دارد و دارای قابلیت اعتماد و اطمینان میباشد.

اگرچه نظام نوین ثبت الکترونیکی از حیث امنیت اطلاعات، سرعت، دقت و شفافیت بیشتری دارد اما در نظام ثبتی ایران ایراداتی وجود دارد که مستلزم صرف هزینه های فراوان می باشد.

پیاده سازی نظام ثبت الکترونیکی مطمئن در حوزه ثبت املاک موجب به وجود آمدن امنیت جهت سرمایه گذاری در بخش های تولیدی و ورود منابع مالی خارجی و استفاده از این منابع در بخشهای مختلف بازارهای پولی و سرمایه کشور خواهد شد .

بنابراین ثبت املاک به عنوان یک نهاد انتظامی با ویژگی اداری به جمع آوری و ارائه اطلاعات حقوقی املاک که موثر در ارزش اقتصادی آن است و صحت آن توسط دولت تضمین شده است، میپردازد.

به عنوان یک نهاد مدنی وضعیت حقوقی املاک را تعیین و تعارضات و اختلافات حقوقی را در بازار املاک حل و فصل می نماید و به نوعی امنیت حقوقی املاک را تامین می کند که با هدف حمایت از مالک و اشخاص ثالث به وجود آمده است .

در صورت وجود اعتماد و اطلاع رسانی دقیق کارایی موثری خواهد داشت .چرا که یک نظام جامع ثبت املاک منافع بسیاری برای شهروندان   خواهد داشت و سبب ایجاد امنیت روانی، حقوقی، اقتصادی و اجتماعی خواهد شد.

 

از آن جایی که سازمان ثبت املاک با حقوق و اموال مردم سر و کار دارد باید در رفع خلا و نواقص آن و جلوگیری از تضییع حقوق شهروندان کوشید و برخی از مواد قانونی آن بازنگری و اصلاح گردد.

با توجه به لزوم اصلاح فرایند قانونی شیوه ثبت املاک و معاملات از وضعیت فعلی به شیوه های نوین و منطبق با تحولات اقتصادی و نیز پاسخگویی به جامعه همگام با تحولات بین المللی در رابطه با ثبت حقوق مالکیت معنوی و همچنین گرایش مردم به معاملات رسمی جهت کاهش دعاوی و اختلافات، اصلاح و به روز رسانی قوانین اجتناب ناپذیر است .

لذا مکانیزه نمودن فرایند ثبت املاک از ضرورتهای اساسی جهت تحول در این نظام حقوقی میباشد.

مفهوم حقوق ثبت املاک

ثبت املاک جمع ملک است و ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک عبارت است از مال غیرمنقول، البته نه به معنای عام آن، بلکه به معنای اخص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده میشود .

فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است و ملک به معنای چیزی است که در قبض و تصرف باشد و نیز زمین یا هرچیز دیگری که مال شخص باشد.

بنابراین، مال و ملک هر دو به همه متملکات اطلاق میشود. ثبت املاک به معنای مجموعه تشریفاتی است که توسط قوه حاکمیت در ارتباط با حقوق مختلف افراد نسبت به املاک خود اجرا میکند .

رعایت آن را برای مدعیان این حقوق الزامی میسازد. حقوق ثبت املاک، در واقع از چگونگی ثبت ملک و صدور سند مالکیت افراد نسبت به آن بحث میکند.

این سند حامل حقوق افراد و مثبت آن است. هنگامی که بحث از تعارض حقوق افراد به میان میآید.

این تعارض جدا از سند تعارضی انتزاعی است و در واقع نتیجه اجرای قواعد حقوق ثبت صدور سندی است که هم محدوده حقوق فرد نسبت به ملک را مشخص میسازد و هم در صورت تعارض، چون اعتبار فراوان دارد، حل تعارض میکند.

ارتباط افراد در زندگی اجتماعی احتمال وقوع اختلافات فراوان میان ایشان را بار میاورد و حقوق ثبت املاک در پی پیشگیری از وقوع و در صورت وقوع، حل آنهاست.

هدف حقوق ثبت املاک

مفهوم حقوق ثبت املاک

از این دیدگاه، هدف حقوق ثبت املاک مشخص نمودن حقوق افراد نسبت به املاک و تعیین محدوده این حقوق است.

اختلافات که در خصوص املاک  رخ میدهد، دعاوی بسیاری را موجب میشود. دعاوی که پیچیده اند و وقت و هزینه های بسیاری از افراد و محاکم مصروف آنها میشود.

راجع به ملکی گاه چندین معامله صورت میگیرد که با یکدیگر در تعارض هستند، محدوده املاک افراد و املاک عمومی مشخص نیست و افراد و حاکمیت گاه به محدوده یکدیگر تجاوز میکنند، ملکی به دیگری واگذار میشود و خریدار اصوالً نمیداند که ملک به فروشنده تعلق دارد یا خیر.

پیشگیری از وقوع چنین مسائلی و مسائل بسیار دیگر، از اهداف عمده حقوق ثبت بوده که رعایت قواعد این شعبه از حقوق ثبت آن را فراهم میآورد.

انواع نظام های ثبتی املاک

دراین قسمت نخست به تقسیم بندی های عمده از نظام های ثبتی صورت گرفته که به دو بخش نظام های ثبتی ایستا و پویا، نظام های ثبت شخصی وعینی صورت گرفته است، پرداخته میشود.

 

نظام های ثبتی ایستا و پویا

تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام ایستا و نظام پویا بر اساس قابلیت به روز شدن اطلاعات در این نظام ها صورت گرفته است.

نظام ایستای ثبت زمین بر توصیف اطلاعات که نگهداری میشوند، تمرکز میکند در حالی که نظام پویای ثبت زمین بر توصیف و تقسیم بندی عملکردهای اصلی، جمع آوری حقایق اولیه و توجه به تغییرات بعدی اطلاعات تمرکز میکند.

مفهوم حقوق ثبت املاک

در نظام ایستا تمرکز بر اطلاعات اولیهای که ثبت میگردند و در این نظام اطلاعات به روز نمیشوند و همین امر موجب میشود تا این نظام در دستیابی به فهم ارتباط میان نظام های ثبت زمین و بازارهای زمین و دلیل ثبت نشدن معاملات ناتوان باشد .

قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمیتواند فراهم کند.

بنابراین، روزآمد کردن مداوم ثبت زمین باید تضمین شود و صرف ثبت زمین و مساحی آن کفایت نمیکند، و بعد از گذر مدت زمانی، اطلاعات موجود در نظام ثبتی ناقص و در نهایت منسوخ میگردند.

در مرحله جمع آوری اطلاعات اولیه نظام پویا همانند نظام ثبتی ایستا عمل میکند و از این مرحله به بعد است که تفاوت دو نظام مذکور آشکار میگردد و تغییرات ایجاد شده در اطلاعات اولیه نیز ثبت میگردد.

در این نظام، سه دسته اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین مورد توجه قرار میگیرد:

1 -حقایق اولیه که در خصوص وضعیت زمین وجود دارد،

2- انتقال زمین،

3 -تغییرات زمین.

در بررسی این نظام به هر سه دسته اطلاعات و نحوه ارتباط آنها باهم باید توجه کرد زیرا تنها در این صورت است که به نظام پویا به عنوان یک نظام جامع نگاه میشود.

مضافاً اینکه، باید راه حلی ارائه شود تا این نظام، قابلیت به روز شدن ،را داشته باشد تا بتواند مورد اعتماد جامعه واقع شود.

برای بیان وظایف نظام پویا به صورت مختصر باید چنین بیان کرد که، نظام مذکور وظایفی در مورد جمع آوری حقایق و اطلاعات اولیه، به روز رسانی اطلاعات دارد .

مفهوم حقوق ثبت املاک

در مورد وظیفه اول باید گفت که این وظیفه زمانی که هیچ نظام واقعی ثبت زمین در منطقه ای که نظام مزبور در آن اعمال میشود وجود نداشته از اهمیت بیشتر برخوردار است که در این حالت، یک روش دقیق برای جمع آوری و ثبت اطلاعات الزامی است.

 

دو روش برای جمع آوری اطلاعات و حقایق اولیه برای ثبت اولیه ملک وجود دارد که

1 -روش منظم و سیستماتیک که در این روش، مقامات صالح یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی، اعلام میکنند. معمولا دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده، ملزم به اعلام حدود زمینشان و یا اعلام معاملاتش و یا حق مورد ادعایشان میشوند که حق مزبور باید به وسیله مدارکی پشتیبانی شود.

لیستی از قطعات مورد ثبت تهیه میشود که بیانگر این است که چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد که این لیست برای اطلاع عمومی طی مدت معین آگهی میشود.

2 -روش پراکنده روشی دوم بوده که، در این روش مقامات، عملیات کمتر انجام میدهند. آنها منطقه ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام میکنندو سپس، مردم میتوانند برای ثبت اولیه املاکشان تقاضا کنند.

از لحاظ تئوری، با مفروض قرار دادن این امر که مالکان از منافع این نظام ثبتی آگهی دارند، باید به سرعت برای ثبت اقدام کنند.

اما در عمل، آنها برای ثبت حق مالکیتشان اقدام نمیکنند.  در این شیوه، خود به دو گونه الزامی و اختیاری ممکن است انجام شده باشد که در این شیوه، معمولا زمان بیشتر برای ثبت الزام است و انواع خاصی از زمین ها، احتمال مراجعه مالکشان برای ثبت کمتر است .

بنابراین، برای پوشش کامل ثبتی، در انتها روش منظم درهمه موارد الزام خواهد بود. در مورد وظیفه دوم یعنی بروزرسانی اطلاعات باید چنین بیان کرد که اگر اطلاعات جمع آوری شده به روز نشوند، به سرعت منسوخ خواهند شد و ارزششان را از دست میدهند .

برای جلوگیری از این امر، هر معامله بعدی در خصوص زمین و هر تغییری در آن میبایست ثبت گردد.

البته در شرایطی که ضررهای ناشی از طولانی بودن فرایندهای ثبتی و پر هزینه بودن آنها، و فرایند کاغذبازی بیشتر از ضررهای ناشی از مالکیت غیر رسمی در دید جامعه میباشد، صرف الزامی کردن ثبت این تغییرات به وسیله قانون، به روز شدن اطلاعات ، نظام ثبتی را تضمین نمیکند .

این موضوع سبب نمیشود که مردم جهت ثبت معاملات و تغییرات ایجاد شده اقدام کنند، بلکه ایجاد انگیزه برای ثبت این امور امکان به روز رسانی اطلاعات را بیشتر تضمین میکند.

 

بروزرسانی اطلاعات ممکن است به دو روش بروزرسانی تغییرات ناشی از انتقال حقوق و به روز رسانی تغییرات ناشی از تغییر مرزهای زمین صورت بگیرد.

نظام های ثبت شخصی و عینی

در نظام ثبت شخصی یا ثبت اسناد و قولنامه ها ، تمرکز روی ثبت مالک و دارنده حق است و بیانگر این  است که چه کسی مالک چه چیزی میباشد.

در حالی که در نظام ثبت عینی یا ثبت حق مالکیت زمین ، تمرکز بر ثبت حق مالکیت است و این که چه چیزی به وسیله چه کسی مورد تملک قرار گرفته است را ارائه میکند .

تفاوت این دو نظام در تفاوت کیفیت اطلاعات نهفته در آنهاست. بدین منظور که، در نظام ثبت شخصی اطلاعات که مبنای ثبت قرار میگیرد، اطلاعات مربوط به مالک و دارنده حق است.

در حالیکه، در نظام ثبت عینی اطلاعات مبنای ثبت، اطلاعات مربوط به حق مالکیت موضوع ثبت است نه دارنده آن.

به دیگر سخن، در نظام ثبت شخصی، مبنا و موضوع اصلی ثبت، مالک است و ثبت بر اساس نام مالکان انجام میشود، یعنی اقدامات قراردادی هر شخصی یا وقایع مالی مربوط به وی، و اقدامات قضایی له وعلیه اودر زمینه اموال غیر منقول او، موضوع ثبت و ضبط قرار میگیرد.

با مراجعه با بایگانی های ثبتی و ملاحظه نام شخص معینی میتوان نسبت به اموال غیر منقول وی اطلاعاتی بدست آورد و نسخه ای از مدارک انتقال در اداره ثبت، نگه داشته میشود.

مفهوم حقوق ثبت املاک

نظام ثبت شخصی، در واقع عبارت است از ضبط معاملات مربوط به حق و حقوق و نه ضبط خود حق و حقوق عیوب.

نظام ثبت شخصی این است که، به منظور آن که نظام ثبتی بتواند قابلیت اعتماد را داشته باشد، باید هم از حیث ترتیب و سهولت دسترسی به اطلاعات صحیح و هم از حیث قدرت اثبات مستحکم باشد.

از حیث ترتیب و سهولت دسترسی به اطلاعات باید به گونه ای باشد که بتواند آن مقدار آگاهی و اطلاعات را که ذی نفع، از اعمال حقوقی اجرا شده بر موردی میخواهد، به سهولت در دسترس وی گذارد.

از حیث تأثیر نیز باید به گونه ای باشد که هیچ یک از اعمال حقوقی موضوع اقدام و عملیات ثبتی قرار نگیرد، مگر آن که از صحت و درستی آن اطمینان کامل حاصل آید و زمانی که عمل حقوقی، به ثبت رسید، صحتش قطعی باشد.

در نظام ثبت شخصی این دو وظیفه نارسایی هایی دارد که

: الف- ضعف در ترتیب و سهولت دسترسی به اطلاعات، ب- ضعف در قدرت اثبات و دلیلیت از جمله آن است.

نظام ثبت عینی یا ثبت مالکیت یا تورنس ، یکی از معروفترین نظام های ثبت زمین است که نخستین بار در 1868 در استرالیای جنوبی اجرا شد.

در نظام عینی ثبت مال غیر منقول، موضوع و عنصر اصلی ثبت است.

 

بدین معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته میشود، آگهی ویژه نشر مییابد که در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صاحب حقی در آن میدانند، خواسته میشود که ظرف مدت معینی ادعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کننده اعلام کنند.

یکی از مهم ترین وظایف نظام عینی، امنیتی است که نظام مزبور به مالک قطعه زمین ثبت شده اعطا میکند که از ابزارهای:

الف- قانونگذاری مناسب، ب- کاداستر، ج-تحدید حدود و داوری استفاده میکند.

در نظام ثبت عینی برای آن که بتواند به اهدافش دست یابد، باید از مزیت سهولت دسترسی به اطلاعات صحیح و قدرت اثباتی برخوردار باشد.

در نظام عینی، در دفتر املاک غیرمنقول برای هر ملکی جایی ویژه است و هرگونه معامله ای که در مورد این ملک، صورت میگیرد در همان جا ثبت و ضبط میگردد.

پس هرگاه شخص بخواهد در مورد ملکی به معامله ای دست بزند، میتواند با مراجعه به دفتر املاک غیر منقول موصوف، به بهترین  دقیق ترین روش از وضع ملک منظور آگاه گردد و با اطمینان خاطر به معامله دست بزند.

عملکرد سیستم ثبت مالکیت به عنوان ابزار حمایتی و رفع دعاوی و اختلافات حقوقی از طریق تضمین صحت و اعطای اعتبار به حق مالکیت ثبت شده املاک ممکن خواهد بود و منجر به کاهش ریسک معاملات خریدار میگردد.

در فقدان سیستم ثبت مالکیت رسمی خریدار ملک ممکن است با یکی از چهار ریسک مواجه شود:

1 -بی اعتباری اسنادی که ناقل از طریق آن حق مالکیت خودرا به دست آورده است،

2 -بی اعتباری معامله مستقیم و بی واسطه از ناقل به منتقل الیه،

3 – امکان وجود منافع و حقوق قانونی ناشناخته اعطا شده به وسیله ناقل یا مالک قبلی،

4 -امکان وجود حقوق متعارض مبتنی بر انصاف یا عرف که قابل اجرا در برابر منتقل الیه هستند مگر او خریدار با حسن نیت بدون اطلاع باشد. تکنیک اصلی که نظام ثبتی میتواند برای برخورد با هر چهار ریسک فوق مورد استفاده قرار دهد مفهوم حق مالکیت تضمین شده به وسیله دولت و قطعیت قانونی ثبت است که در سیستم تورنس مشاهده میشود.

نظام ثبتی در واقع با دو کارکرد مثبت و منفی میتواند ریسک و خطرات تهدید کننده حق مالکیت ثبت شده را از بین ببرد.

به طور مثبت، ثبت تضمین میکند که حق مالکیت مالک دقیقا همان طوری است که در دفاتر ثبت، درج گردیده است. به طور منفی، این را تضمین میکند که حق مالکیت مالک به وسیله هیچ چیز دیگری که روی دفاتر ثبتی منعکس نگردیده است، تحت تأثیر قرار نمیگیرد.

بدین ترتیب، اثر مثبت میتواند ریسک اول و دوم و اثر منفی ثبت میتواند ریسک سوم و چهارم را از بین ببرد.

ترکیب کارکرد مثبت و منفی حق مالکیت ثبت شده با اعطای امنیت به مالک و خریدار، انتقال زمین را با کاهش ریسک و کاهش هزینه های معاملات ممکن میشود.