مهمترین نکات در موقع خرید وفروش ملک

مهمترین نکات در موقع خرید وفروش ملک

در زمان خرید ملک موارد زیر را در نظر بگیرید. بررسی سند ملک: نوع سند (اعم از سند رسمی، قولنامه، وکالت نامه و …)،بررسی اصالت سند و عدم وجود جعل، بررسی مفاد سند و تطابق آن با شرایط ملک، بررسی وضعیت ثبتی ملک (اعم از آزاد بودن یا در رهن بودن)، بررسی مدارک هویتی و مالکیت فروشنده، تطابق مشخصات فرد با مدارک ارائه شده، احراز مالکیت قانونی فروشنده بر ملک، بررسی وکالت نامه در صورت وجود. در زمان تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک باید مشخصات کامل ملک و طرفین معامله: آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی؛ متراژ، مشخصات کامل خریدار و فروشنده، مبلغ و نحوه پرداخت ثمن معامله: تعیین مبلغ دقیق تعیین نحوه پرداخت (اعم از نقدی، اقساطی و …)، تعیین زمان پرداخت اقساط (در صورت وجود). تعهدات طرفین: تعهدات خریدار (اعم از پرداخت ثمن، تحویل چک و …)، تعهدات فروشنده (اعم از تحویل ملک، فک رهن و …)، ضمانت اجراها: تعیین خسارت در صورت فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین ، تعیین مرجع حل اختلاف. شما عزیزان برای خرید باغ در اصفهان میتوانید با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ با املاک سپاهان تماس بگیرید. یکی از قرارداد‌های مهم که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بار‌ها با آن روبرو شوند، قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. هرکس که تصمیم به خرید و فروش ملکی می‌ گیرد، باید با نکات اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می‌شود که باعث شکل گیری پرونده‌های متعدد در مراجع قضایی می‌شود. مشاور املاک سپاهان با داشتن سابقه طولانی در زمینه خرید و فروش، رهن و اجاره ملک به عنوان یکی از بهترین مشاورین املاک در سطح شهر اصفهان شناخته شده است. آژانس املاک سپاهان با بهره گیری از بهترین و مجرب ترین مشاورین و کارشناسان املاک در اصفهان، همواره توانسته بهترین پیشنهادات را در اختیار مشتریان خود قرار بدهد. مشاور املاک سپاهان در کلیه زمینه ها مربوط به ملک اعم از خرید و فروش آپارتمان، باغ، ویلا، همچنین خرید و فروش ملک تجاری در خدمت همشهریان عزیز است.

خرید وفروش ملک

مهمترین نکاتی که در موقع عقد قرارداد خرید یا فروش ملک باید به آن توجه کنید از قرار زیر است:  

۱) شناسایی کامل فروشنده:

در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید سمت آن‌ها را بررسی کند تا مشخص شود وکیل اختیارات کامل در مورد حق فروش و گرفتن بهای معامله دارد یا خیر. اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که کودک هنگام معامله به سن قانونی نرسیده باشد. (ولی یا همان سرپرست قانونی در واقع پدر و جد پدری هستند.) در صورتی که مالکین چند نفر باشند، حتماً باید همه آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند. در معاملات املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین در موقع معامله تمامی وراث باید حضور داشته باشند.در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند. ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله هم نکته مهمی است. اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‎شود که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به‎طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است. اشخاص ممنوع‌المعامله به سه دسته هستند: ۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است. ۲- تجار ورشکسته ۳- محکومین دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‎طور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‎شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.) برای اینکه بدانیم آیا طرف معامله ممنوع المعامله هست یا نه؛ باید از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن استعلام گرفت.

۲) بررسی وضعیت سند ملک:

مهمترین نکات در موقع خرید وفروش ملک:

اقدام بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید. ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، ممنوع است. یکی از راهکار‌های حقوقی رایج در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌کند.

۳)تطبیق دادن مشخصات ملک با آنچه در سند آمده است:

قبل از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود ملک و کد پستی و… با مشخصات واقعی ملک مورد معامله اقدام کنید. مشخصات مذکور علاوه‌بر اینکه در سند و مبایعه‌نامه درج شده است، نزد مراجع ذی‌صلاح نیز موجود است.

۴)درخواست مفاصا حساب ملک از فروشنده:

قبل از فروش هر ملکی باید بدهی‌های آن به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی‌ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره‌های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید. همچنین در مورد آپارتمان‌های فروشی، بایداز بدهکاری‌های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی آگاهی به دست آورد. قبل از خرید خانه در مورد این مسائل نیز تعیین تکلیف نمایید.

۵)عدم پرداخت کل مبلغ:

تا وقتی که طرف دیگر معامله به کل تعهدات خود عمل نکرده است، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. (تحویل کامل ملک شامل دریافت فیزیکی محل و انتقالات ثبتی سند است.) اگر بخشی از پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید. همچنین اگر بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود، باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت خود باقی است و نمی‌توانید معامله را بر هم زنید.

۶)گذاشتن شروط فسخ قرارداد:

مهمترین نکات در موقع خرید وفروش ملک:

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند. در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن‌ها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق نیاز به توافق طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد، می‌تواند صرف‌نظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. فسخ قرارداد باعث از بین رفتن قرارداد است. به عنوان مثال اگر شما خانه‌ای خریده‌اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملاً قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید. بعد از فسخ وضع دو طرف به حالت سابق باز می گردد.   مشاورین املاک سپاهان با بهره گیری از بهترین و مجرب ترین مشاورین و کارشناسان املاک همواره توانسته بهترین پیشنهادات را در اختیار مشتریان خود قرار بدهد. میزان بالای رضایتمندی مشتریان استفاده کننده از خدمات این آژانس گویای این مطلب است. صداقت در اعمال و گفتار همواره سرلوحه کار مشاورین املاک سپاهان بوده است. مشاورین ما در تمامی مراحل خرید و فروش در کنار شما عزیزان بوده و به رفع مشکلات احتمالی شما کمک خواهند کرد.