املاک موروثی و نحوه خرید و فروش آن

املاک موروثی و نحوه خرید و فروش آن

وقتی شخصی فوت می کند، تمامی اموال منقول و غیرمنقول او به وراث آن شخص تعلق می گیرد؛ مگر آن که طبق وصیت نامه رسمی و قانونی به شخص یا نهادی واگذار شده باشد.
املاک موروثی در ردیف موقعیت های خوب برای خرید قرار دارند و چون معمولا قیمت آنها مناسب است، مورد توجه خریداران قرار می گیرد. خرید و فروش اموال موروثی هیچگونه منع قانونی ندارد؛ اما قواعد و مراحل خاصی دارد که چنانچه به آن ها توجه نشود خریدار ممکن است متضرر شود.
ما در این مقاله قصد داریم شما را با املاک موروثی و نحوه خرید و فروش آن آشنا کنیم. چنانچه قصد خرید یا فروش املاک موروثی را دارید تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

مشاور املاک سپاهان با داشتن چندین دهه سابقه خدمت در زمینه خرید و فروش ملک همچنین رهن و اجاره ملک به عنوان یکی از بهترین مشاورین املاک در سطح شهر اصفهان شناخته شده است.
آژانس املاک سپاهان با استفاده از بهترین و مجرب ترین مشاورین و کارشناسان املاک همواره توانسته بهترین پیشنهادات را در اختیار مشتریان خود قرار دهد.
صداقت در اعمال و گفتار همواره سرلوحه کار مشاورین املاک سپاهان بوده است.

املاک موروثی و نحوه خرید و فروش آن

ملک ورثه ای:

ملک ورثه ای به ملکی گفته می شود که صاحب آن فوت شده و مالکیت آن طبق قانون به وراث رسیده است.
در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد؛ مالکیت اموال به جای مانده از متوفی به صورت مشاع در اختیار همه وراث قرار میگیرد.
در صورت فوت هر شخص مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک وی به وراث منتقل می شود، مگر اینکه طبق وصیت رسمی شرایط خاصی برای آن ملک در نظر گرفته شده باشد.

نحوه خرید و فروش املاک ورثه ای:

مالکیت ملک ورثه ای به صورت مشاع می باشد و همه وراث در آن سهیم هستند. وراث معمولاً اموال به جا مانده از متوفی را بین خود تقسیم نموده یا اینکه آنها را فروخته و مبلغ حاصله را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم می کنند.
خرید و فروش ملک ورثه ای توسط وراث هیچ منع قانونی ندارد؛ اما شخصی که قصد خرید یک ملک ورثه ای را دارد باید به نکاتی توجه نماید:

نکته اول: مهمترین نکته‌ای که باید موقع خرید ملک ورثه ای به آن توجه داشت این است که ملک به نام شخص فوت شده باشد. باید به سند مالکیت ملک توجه نمایید تا از این مطلب مطمئن شوید.

نکته دوم و بسیار مهم؛ گواهی انحصار وراثت است. برای جلوگیری از برخورد با هرگونه مشکل در معامله املاک ورثه ای دیدن گواهی انحصار وراثت بسیار لازم است. گواهی انحصار وراثت مشخص می کند که شما در معامله ملک با چه کسانی طرف هستید. و پس از خرید ملک مدعی دیگری وجود نخواهد داشت.

نکته سوم: بررسی سن وراث است. قبل از خرید ملک ورثه ای باید به شناسنامه و سن و سال وراث توجه نمایید. اگر در بین وراث فرد کمتر از ۱۵ سال وجود داشته باشد، دخل و تصرف در اموال و حقوق مالی آنها به عهده ولی یا قیم آنها است.

چون طبق قانون قیم اجازه فروش سهم الارث ورثه صغیر را ندارد، باید مجوز فروش ملک ورثه ای صغیر را از دادسرا درخواست نمود. چنانچه دادستان تشخیص دهد که فروش اموال ورثه صغیر به نفع او می باشد این مجوز را صادر می کند.

علاوه بر این قبل از انجام معامله با وراث صغیر باید صحت هویت قیم را نیز بررسی نمایید.

نکته چهارم: قبل از خرید یک ملک موروثی، وصیت نامه متوفی را در مورد ملک مورد نظر بررسی کنیم. چون هر شخص می تواند طبق قانون بخشی از اموال خود را به فرد یا نهادی واگذار کند.

ممکن است تمام یا قسمتی از ملک مورد معامله طبق وصیت نامه به شخص دیگری واگذار شده باشد، پس لازم است شما اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر به شخص خاصی واگذار نشده باشد و یا در صورت واگذاری به یک شخص خاص؛ خود فرد در موقع معامله حضور داشته باشد تا از مشکلات بعدی جلوگیری شود.

نکته پنجم: در صورت وجود وکیل به جای خود وراث، بررسی وکالت نامه وی بسیار مهم است. بعضی از وراث برای سهولت در انجام معامله یک نفر امین را انتخاب کرده و به وی وکالت می دهند تا به جای آنان کارهای مربوط به فروش ملک موروثی را انجام دهد.

در صورتی که یکی از وراث یا شخصی که از جانب آنان وکالتنامه رسمی برای فروش ملک ارائه نمایند، باید به این موارد توجه نمایید؛
وکیل باید به وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشد. وکالت نامه هایی که به صورت دست نوشته یا شفاهی هستند، قابل استناد نیست.

وکالت نامه حتما باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و قانونی باشد. چنانچه وراث در کشور حضور ندارند باید وکالت نامه وکیل خود را در یکی از سفارتخانه های ایران در خارج از کشور تنظیم و در اختیار وکیل خود قرار بدهند.

وکیل باید اجازه فروش ملک و همچنین اجازه دریافت پول معامله شده را داشته باشد.
برای معامله با وکیل وراث باید حتماً این دو مورد را در نظر داشته باشید تا از مشکلات بعدی جلوگیری کنید.

نکته ششم: قبل از معامله ملک موروثی در هنگام نوشتن مبایعه نامه، باید تمامی وراث و یا وکلای آنها در جلسه حضور داشته باشند و مبایعه نامه را امضا کنند.

در صورتی که یک نفر از وراث راضی به فروش ملک نباشد؛ نباید معامله انجام شود تا رضایت فرد جلب شود.

نکته هفتم: پس از انجام معامله ملک نحوه پرداخت مبلغ معامله به وراث بسیار مهم است.
در موقع پرداخت مبلغ فروش ملک موروثی؛ باید سهم هر یک از وراث مشخص شده و به خود شخص پرداخت شود.

چنانچه قسمتی از ملک موروثی به شخص دیگری واگذار شده باشد، آن شخص نیز باید حضور داشته و سهم خود را از فروش ملکه دریافت نماید.
اگر همه مبلغی مورد معامله به یکی از وراث پرداخت شود، ممکن است آن شخص سهم هر یک از وراث را به درستی پرداخت نکند و این امر برای شخص خریدار مشکل ساز می شود.

نکته هشتم: وقتی شخصی فوت می کند به کلیه دارایی های وی مالیات بر ارث تعلق میگیرد. بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی که از موارد مهم در معامله ملک موروثی است.

وراث باید اظهارنامه مالیات بر ارث را تا حداکثر تا شش ماه به اداره مالیات ارائه کنند، تا بررسی‌های لازم در مورد دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی انجام شده و بدهی های مالیاتی شخص فوت شده مشخص شود و مفاصا حساب مالیاتی صادر شود.
ملک موروثی که قصد خرید آن را دارید باید دارای مفاصا حساب باشد. در هنگام خرید ملک موروثی بهتر است به مراجع ذیربط مراجعه کنید و از مفاصا حساب ملک مورد معامله اطلاع کامل به دست آورید.

نکته نهم: برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در مورد املاک موروثی بهتر است، مبایعه نامه تنظیم شود.

بین وراث و خریدار همچنین تمامی مدارک اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی انحصار وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالتنامه، وصیت نامه، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر، پایان کار شهرداری و سایر مدارک مربوط به معامله را نزد خود نگه دارید.
چنانچه تصویری از تمامی مدارک و مستندات را از فروشندگان دریافت کنید، و بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، بین وراث و خریدار اختلافی پیش بیاید، خریدار می تواند با اقامه دعوا الزام به تنظیم سند و انتقال را از مراجع قضایی درخواست کند.

مزایده ملک ورثه ای:

مزایده به معنای فروش هر چیز به بالاترین قیمت پیشنهادی می باشد. قبل از انجام مزایده ملک توسط کارشناس دادگستری بررسی شده و مبلغ حداقلی برای آن تعیین می شود.

سپس ملک مورد نظر به مزایده گذاشته می شود و هر کس که بیشترین قیمت را پیشنهاد بدهد، می تواند ملک را خریداری کند.
وقتی که بین وراث یک ملک، اختلاف باشد؛ دادگاه برای رفع این اختلاف ملک را به مزایده می گذارد و با مبلغ به دست آمده از فروش ملک ورثه ای، سهم هر یک از وراث به آنها داده شود.
در مورد مزایده ملک موروثی قوانینی وجود دارد که اجرای آن ضروری است:
– برای مزایده اول و دوم مبلغ پیشنهادی نباید کمتر از مبلغ کارشناسی باشد.
– برای مزایده فروش ملک ورثه ای غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری پرداخت نمی شود.
– اگر یکی از وارث بخواهد ملکی که به مزایده گذاشته شده را بخرد، باید از دادگاه اجازه بگیرد.
– بعد از خرید ملک ورثه ای در مزایده باید سهم هر وراث را به خود او یا وکیلش تحویل داد.
– اگر یکی از وراث در خارج مقیم باشد، مزایده با حضور وکیل او انجام می شود.
– در صورت صغیر بودن یکی از وراث، قیم او در مزایده شرکت می کند.

چگونگی انتقال سند ملک ورثه ای:

بعد از انجام معامله فروشنده، باید سند مالکیت را به نام خریدار بزند. اگرقبل از این کار فروشنده فوت کند، خریدار باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و بر اساس گواهی انحصار وراثت از وراث دیگر تقاضا کند که سند ملک را به او منتقل کنند.

در صورت عدم موافقت سایر وراث، برای الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست می دهد. برای رسیدگی به این دادخواست، فقط باید به دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است، مراجعه کرد.
وقتی که رای دادگاه به نفع خوانده باشد، وراث باید ظرف 10 روز ملک را به نام او بزنند. در صورت خودداری از این کار با تقاضای سردفتر، نماینده دادگاه به جای وراث این انتقال را انجام می دهد.

جمع بندی:

ملک ورثه ای ملکی است که صاحب آن فوت کرده است.ملک ورثه ای متعلق به همه وراث و به صورت مشاع می باشد.
برای خرید ملک ورثه ای باید نکاتی را مدنظر داشت ازجمله:
به سند مالکیت توجه کامل نمایید که حتما به نام متوفی باشد. گواهی انحصار وراثت باید گرفته شده باشد. همه وراث باید با فروش ملک موافق باشند.

مفاصا حساب مالیاتی را بررسی کنید که تمامی بدهی های مالیاتی متوفی اعلام شده باشد. اگر دربین وراث وکیل یا قیم وجود داشته باشد باید وکالت نامه و قیم نامه معتبر باشد.
بعد انجام معامله پول فروش ملک باید به نسبت سهم الارث به تک تک وراث یا وکیل آنها پرداخت شود.

آژانس املاک سپاهان در کلیه زمینه های مربوط به ملک اعم از خرید و فروش آپارتمان، باغ، ویلا؛ هم چنین خرید و فروش ملک تجاری در منطقه فعالیت خود( شرق اصفهان) آماده خدمت رسانی به شما همشهریان عزیز است.
مشاورین کارآزموده در آژانس املاک سپاهان؛ در تمامی مراحل خرید و فروش در کنار شما عزیزان بوده و در رفع مشکلات احتمالی به شما کمک خواهند کرد. شما می توانید با خیالی آسوده، خرید و فروش همچنین رهن و اجاره ملک خود را به آژانس املاک سپاهان بسپارید.