تفاوت واگذاری با فروش ملک
واگذاری به معنای انتقال مالکیت یک ملک از شخص “واگذارنده” به شخص “واگذار” است. این انتقال می تواند به صورت معوض (با دریافت وجه) یا بلاعوض (به صورت رایگان) انجام شود.
فروش در واقع نوعی واگذاری ملک است که در آن، مالک در قبال دریافت وجه، ملک خود را به خریدار واگذار می کند. اما واگذاری معنای عام تری دارد و شامل موارد زیر می شود: فروش: انتقال مالکیت ملک در قبال دریافت وجه، هبه: انتقال مالکیت ملک به صورت رایگان.
صلح: توافق دو یا چند نفر برای انتقال مالکیت یک ملک، مشارکت در ساخت: توافق بین مالک و سازنده برای ساخت ملک و تقسیم سود حاصل از آن، اجاره به شرط تملیک: توافقی که در آن، مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، در پایان قرارداد مالکیت ملک را به دست می آورد.
در برخی موارد، افراد به جای فروش ملک خود، آن را به صورت بلاعوض یا با شرایطی خاص واگذار می کنند. برخی از این موارد عبارتند از: هبه به فرزندان یا اقوام: افراد ممکن است ملک خود را به صورت رایگان به فرزندان یا اقوام خود هبه کنند.
وقف ملک: افراد ممکن است ملک خود را وقف امور خیریه یا مذهبی کنند. انتقال مالکیت به دلیل بدهی: در برخی موارد، افراد به دلیل بدهی، مجبور به انتقال مالکیت ملک خود به طلبکاران می شوند. برای انتقال مالکیت ملک، چه به صورت فروش و چه به صورت واگذاری، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و سند رسمی تنظیم شود.
برای خرید باغ در اصفهان کافیست با مشاور املاک سپاهان تماس بگیرید. در این مقاله در مورد انواع واگذاری ملک و تفاوت واگذاری با فروش ملک مطالبی را مطرح می‌کنیم. متداول‌ترین روش واگذاری ملک، انجام معامله و خرید و فروش ملک است.
صاحب ملک در قبال دریافت بهای آن، ملک خود را به خریدار واگذار کرده و به اصطلاح می‌فروشد. اما روش‌های دیگری نیز برای انتقال و واگذاری ملک وجود دارد. در واقع فروش ملک یکی از روش‌های واگذاری ملک است.
اگر شما عزیزان علاقمند به مباحث خرید و فروش ملک هستید، با ما همراه باشید. املاک سپاهان در زمینه خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در شرق اصفهان در خدمت شما هموطنان عزیز است. برای مشاوره و خرید می توانید با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید.
املاک سپاهان با آشنایی کامل منطقه اصفهان و مشاورانی باتجربه و حرفه ای در زمینه خرید ویلا در اصفهان، اجاره ویلا در اصفهان، خرید و فروش باغ، زمین در شرق اصفهان بهترین مشاور در کنار شماست.
تفاوت واگذاری با فروش ملک
شخص مالک در صورت داشتن اهلیت قانونی می‌تواند، ملک خود را با روش‌های مختلف در قبال دریافت وجه ملک و یا بدون دریافت پول یا هر آورده دیگری به شخص دیگر واگذار نماید.
در واقع مالک می‌تواند، ملک خود را بلاعوض به دیگری واگذار کند و در این زمینه هیچ گونه محدودیتی از لحاظ قانونی و عرفی برای وی وجود ندارند. برای صحیح و موثر بودن این انتقال شرایطی از جمله اهلیت قانونی، مالکیت رسمی و… لازم است.
مالک ملک کسی است، که از لحاظ قانونی تمامی حقوق مربوط به یک ملک را در اختیار دارد و می‌تواند درباره آن تصمیم گیری کند. مالکیت می‌تواند تمام یک ملک را در بر بگیرد، یا فقط شامل بخشی از آن باشد.
همچنین مالکیت می‌تواند عین ملک، منافع ملک و یا حقوق ملک را شامل شود، که هر کدام از این حالت های مالکیت حقوق و قوانین مربوط به خود را دارد و مالک با توجه به نوع مالکیت و حقوق آن می‌تواند، ملک خود را واگذار نماید.
انواع واگذاری ملک
۱. واگذاری بیع
متداول ترین نوع واگذاری املاک بیع است. در این روش واگذاری، مالک در قبال دریافت وجه ملک یا هر عوض توافق شده دیگر را به شخصی واگذار می‌کند. در واقع بیع همان خرید و فروش ملک است که در اصطلاح قانونی، املاک بیع نامیده می‌شود.
بیع و فروش ملک زیرمجموعه واگذاری املاک هستند، که یکی از راه‌های مرسوم واگذاری ملک به شمار می‌رود. ولی راه‌های دیگری نیز برای واگذاری ملک وجود دارند.
در قوانین مدنی در تعریف بیع آمده است، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع ایجاب شده و نافذ است. بیع می‌تواند به صورت داد و ستد نیز انجام شود. فروش املاک یا بیع انواع مختلفی دارد، که در ادامه به آن اشاره می‌شود.
انواع فروش ملک یا بیع
بیع یا فروش ملک با سند رسمی
در این روش خریدار و فروشنده با ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی اقدام به خرید و فروش ملک یا بیع آن می‌نماید. در این روش خریدار با پرداخت وجه و انتقال رسمی سند مالکیت، مالک ملک گردیده و واگذاری ملک صورت می‌گیرد.
بیع عرصه و عیان
در اصطلاحات املاک زمین ملک که بنا بر روی آن احداث شده است، عرصه گفته می‌شود و بنای ملک عیان خوانده می‌شود. در بیع عرصه و عیان ممکن است، در جریان واگذاری عرصه و عیان همزمان واگذار شده و یا اینکه هر کدام به طور مجزا واگذار گردد.
قوانین مربوط به فروش و واگذاری عرصه و عیان بسیار پیچیده بوده و برای انجام معامله و بیع عرصه و عیان اطلاع از این قوانین لازم است. این قوانین بیشتر مربوط به خرید و فروش آپارتمان ها است، که بیع آنها مشمول قوانین مربوط به عرصه و عیان می گردد.
بیع حال و بیع موجل
در روش معامله و واگذاری بیع حال برای تحویل ملک و یا پرداخت وجه آن، زمان مشخصی معلوم نمی‌گردد. به این روش واگذاری ملک بیع حال گفته می‌شود.
در بیع موجل برای تحویل ملک و پرداخت وجه آن طبق توافق طرفین زمان مشخصی معلوم می‌شود. این موضوع بدین معنی است، که خریدار و فروشنده توافق می‌کنند، در زمانی با تاخیر در قبال دریافت وجه معامله واگذاری ملک صورت گیرد.
۲. اجاره به شرط تملیک
راه دیگر واگذاری ملک اجاره به شرط تملیک است. در این روش شخص مالک براساس قرارداد و توافق انجام شده ملک خود را به دیگری واگذار می‌نماید. در صورتی که مستاجر بر طبق قرارداد اقساط اجاره را پرداخت کند.
در واقع اجاره به شرط تملیک، نوعی قرارداد واگذاری ملک است، که در این قرارداد توافق می‌شود، در صورتی که مستاجر اقساط اجاره بهای خود را پرداخت نماید، در زمان پایان قرارداد اجاره مالک، بر طبق قرارداد مالکیت، ملک را به مستاجر واگذار کند.
قرارداد اجاره به شرط تملیک، نقطه مقابل واگذاری فروش اقساطی است. در واگذاری اقساطی در زمان عقد قرارداد مالکیت ملک مورد نظر به خریدار انتقال داده می‌شود و سپس خریدار مطابق با شرایط قرارداد اقساط توافق شده را پرداخت می‌نماید.
در حالی که در قرارداد واگذاری اجاره به شرط تملیک، ابتدا اقساط پرداخت شده و سپس واگذاری مالکیت ملک انجام می‌شود. برای واگذاری به شرط تملیک روش ها و عقود متفاوتی وجود دارد که طرفین بر حسب شرایط خود براساس آنها واگذاری را انجام می‌دهند.
۳. مشارکت در ساخت
از روش‌های مرسوم و متداول واگذاری ملک می‌توان به روش مشارکت در ساخت اشاره کرد. در این روش واگذاری مالک و پیمانکار سازنده ملک توافق می‌نمایند، مالک درصدی از مالکیت ملک خود را در عوض ساخت ملک، توسط پیمانکار به وی واگذار نماید.
این روش واگذاری بیشتر در مواردی انجام می‌شود که مالک زمین توانایی ساخت ملک خود را ندارد و برای ساخت آن با شخص دیگری شریک می‌شود.
در واگذاری به روش مشارکت در ساخت در قرارداد تنظیم شده میزان و نحوه و همچنین زمان واگذاری ملک از سوی مالک به شخص پیمانکار، به صورت دقیق و با جزئیات بیان می‌شود.
۴. پیش فروش
یکی از روش‌ها واگذاری ملک که اخیرا رواج زیادی پیدا کرده است، روش پیش فروش املاک می‌باشد. در این روش واگذاری مالک زمین تعهد می‌نماید، در قبال دریافت وجه اقدام به ساخت واحدهای ساختمان نماید و در زمان مقرر به خریدار واگذار نماید.
در قراردادهای منعقد شده برای پیش فروش املاک مواردی مانند کاربری ساختمان، بهای ملک، زمان اتمام پروژه و تحویل به خریدار، حقوق و تکالیف طرفین و. .. با جزئیات بیان می‌گردد، تا از دردسرهای بعدی جلوگیری به عمل آید.
در واگذاری به روش پیش فروش، متناسب با اقساط پرداخت شده یا بر اساس تعهدات مندرج در قرارداد درصد مشخصی از ملک به خریدار انتقال داده می‌شود.
علاوه بر مالک زمین، که می‌تواند واگذاری به روش پیش فروش را انجام دهد، سرمایه‌گذار و پیمانکار ساخت زمین نیز، می‌تواند در قبال احداث ساختمان درصدی از مالکیت سهم خود را پیش فروش نماید.
۵. مالکیت زمانی
یکی از روش‌های واگذاری ملک که امروزه مورد استفاده قرار می‌گیرد، روش مالکیت زمانی است. در این روش مالکیت ملک در مدت زمان مشخصی از سال واگذار می‌شود.
به عنوان مثال شخص مالک می‌تواند، به مدت یک ماه از ملک خود استفاده نماید. این روش واگذاری برای ویلاها، هتل ها استفاده می‌شود. در قرارداد وضع شده برای واگذاری مالکیت زمانی دو صورت منظور می‌گردد.
در روش اول عین و منافع ملک به شخص خریدار واگذار می‌شود. ولی در روش دیگر تنها منافع ملک در زمان مشخص به خریدار انتقال داده می‌شود و عین مالکیت در اختیار مالک اولیه خواهد ماند.
در هر صورت در این روش واگذاری خریدار یا مالک تنها در بازه زمانی مشخص و توافق شده، امکان استفاده از ملک را خواهد داشت و در زمان خارج از توافق هیچگونه حقی بر ملک نخواهد داشت.
۶. صلح
یکی از روش‌های واگذاری املاک صلح است. همانطور که از معنای لغوی کلمه صلح مشخص است، به معنی سازش کردن و به توافق رسیدن است. در اصطلاح املاک صلح کردن به معنی توافق و ترازی دو طرف معامله، یعنی خریدار و فروشنده است.
در خرید و فروش ملکی، صلح به دو روش انجام می‌شود. روش اول همان بیع است. در مورد این روش در حقوق مدنی آورده شده است، صلح در مقام معاملات، نتیجه معامله انجام شده را دارد. لیکن شرایط و احکام خاص بر آن واقع نمی‌شود.
اگر مورد مصالحه عین باشد، در مقابل عوض، نتیجه صلح نتیجه بیع است، بدون لزوم به اجرای احکام بیع. به شخصی که مال خود را به دیگری صلح کند، مصالح گفته می‌شود و شخصی که ملک به وی صلح می‌گردد متصالح می‌گویند، به طور مشخص مورد صلح ملک می‌باشد.
۷. هبه
یکی دیگر از روش های واگذاری ملک هبه کردن است. هبه کردن در اصطلاح عامیانه به معنی بخشیدن است و در قوانین مدنی هبه قراردادی است، که بر اساس آن یک نفر ملک خود را به دیگری به صورت رایگان واگذار می‌کند.
در این قرارداد شخص واگذار کننده واهب، شخص دریافت کننده متهب و ملک واگذار شده عین موهوبه گفته می‌شود. یکی از شرایط اصالت عقد هبه تسلیم و واگذاری ملک به صورت مجانی است.
۸. معاوضه
یکی دیگر از صورت‌های واگذاری املاک معاوضه ملک است. معاوضه قراردادی است، که در مقابل بهای ملک، پول و وجهی رد و بدل نمی‌شود. ملک مورد واگذاری در مقابل ملک دیگر یا هر نوع کالا دیگری مبادله می‌شود.
در واقع معاوضه همان معامله تهاتری است، که در زمان انجام معامله پولی رد و بدل نمی‌شود. قرارداد معاوضه با دیگر قراردادهای خرید و فروش املاک متفاوت بوده و شرایط دیگری دارد، که باعث ایجاد تکالیف و حقوق متفاوت از دیگر قراردادهای ملکی می‌شود.
افراد هنگام معاوضه ملک خود معمولاً ملک خود را با املاک دیگر معاوضه کرده و عوض معامله به دلیل قیمت بالای ملک نمی‌تواند کالایی باشد.
در تفاوت واگذاری با فروش ملک می‌توان گفت، فروش ملک در واقع نوعی واگذاری آن به شمار می‌رود که مالک در قبال دریافت وجه ملک، آن را به خریدار واگذار می‌کند.
واگذاری معنای وسیع‌تری داشته و مالک می‌تواند ملک خود را در مقابل ملک دیگری و یا حتی به صورت مجانی به دیگری واگذار کند. هر کدام از عقود واگذاری ملک شرایط مربوط به خود را داشته و حقوق و تکالیف خاصی را ایجاد می‌کند.
جمع‌بندی
مالک در صورت داشتن اهلیت قانونی می‌تواند ملک خود را به صورت‌های مختلف واگذار نماید. فروش ملک در واقع نوعی واگذاری ملک محسوب می‌شود.
اما واگذاری معنای وسیع‌تری دارد. مالک می‌تواند ملک خود را در مقابل دریافت وجه یا در مقابل ملک دیگر واگذار نماید. همچنین مالک می‌تواند ملک خود را به صورت مجانی به شخص دیگر واگذار کند.
از جمله عقود واگذاری ملک می‌توان به عقد بیع، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد اجاره به شرط تملیک، قرارداد پیش فروش و … اشاره کرد.
از جمله عقود واگذاری ملک که مالک ملک خود را به صورت رایگان و مجانی در اختیار دیگری قرار می‌دهد، می‌توان به صلح، هبه و … اشاره کرد.
