خرید و فروش ملک سنددار
برای خرید و فروش ملک سنددار باید مدارک زیر موجود باشد، مدارک هویتی: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله سند مالکیت: سند تک برگ یا سند منگوله دار استعلام ثبتی: برای اطمینان از وضعیت حقوقی ملک .
پایان کار و گواهی عدم خلاف: برای املاک نوساز وکالتنامه: در صورت حضور نداشتن یکی از طرفین معامله مبایعه نامه: تنظیم شده توسط مشاور املاک یا دفتر اسناد رسمی کد رهگیری: برای ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات.
مراحل خرید و فروش ملک سنددار به شرح زیر است:
انتخاب ملک: با توجه به نیاز و بودجه خود، استعلام و بررسی مدارک: توسط مشاور املاک یا وکیل، توافق بر سر قیمت: بین خریدار و فروشنده، تنظیم مبایعه نامه: در دو نسخه پرداخت، ثمن معامله: به صورت نقدی یا اقساط، مراجعه به دفتر اسناد رسمی: برای تنظیم سند انتقال، ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات: دریافت کد رهگیری.
نکات کلیدی که در خرید و فروش ملک سنددار باید در نظر گرفت، استعلام اصالت سند: از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک، بررسی وضعیت حقوقی ملک: وجود یا عدم وجود رهن، توقیف، وراثت و …
کارشناسی ملک: برای تعیین قیمت واقعی، استفاده از مشاوره حقوقی: برای پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی، تنظیم دقیق مبایعه نامه: با ذکر تمام جزئیات، معامله انتقال سند در دفتر اسناد رسمی: برای حفظ حقوق طرفین.
قبل از خرید باغ در اصفهان، حتماً با مشاوران املاک سپاهان تماس بگیرید. تقریبا هر کسی در زندگی خود تجربه انتقال سند مالکیت را دارد، خرید و فروش ملک در عین سادگی از پیچیدگی‌هایی نیز برخوردار است، که عدم اطلاع آن می‌تواند باعث ایجاد دردسر و سوءاستفاده از شخص گردد.
از آنجا که میزان سرمایه رد و بدل شده در خرید و فروش ویلا، باغ، زمین و انواع ملک قابل توجه می‌باشد، قبل از انجام هرگونه معامله، درباره قوانین شرایط و ضوابط فروش و خرید ویلا در اصفهان کسب اطلاع نمایید.
شما عزیزانی که قصد خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در اصفهان را دارید، می توانید برای مشاوره و خرید با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید. املاک سپاهان با مشاورانی مجرب و حرفه ای در زمینه خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در شرق اصفهان در خدمت شما عزیزان است .
خرید و فروش ملک سنددار
با توجه به اهمیت این موضوع در این مقاله اطلاعاتی درباره مراحل انجام خرید و فروش ملک سنددار را مطرح می کنیم.
۱. توافق اولیه
مانند انجام هر معامله دیگر، برای خرید و فروش ملک سنددار نیز خریدار و فروشنده باید توافق اولیه داشته باشند. خریدار باید ملک را مورد بازدید قرار داده و در صورت پسند و توافق در مورد شرایط و قیمت، برای تنظیم مبایعه‌نامه و انتقال سند هماهنگی لازم انجام شود.
خریدار باید تمام جوانب را در زمان بازدید از ویلا و باغ در نظر بگیرد، زیرا در بیشتر مواقع برای انصراف از معامله مبلغی از فرد دریافت می‌گردد.
۲. توافق درباره وجه معامله
از مهم‌ترین مراحل انجام خرید و فروش ویلا، باغ، زمین توافق درباره وجه معامله است. لازم است، درباره قیمت ملک توافق گردد. نحوه پرداخت وجه معامله نیز باید مشخص و توافق گردد.
در صورت توافق طرفین برای پرداخت وجه معامله به صورت چک، بهتر است از چک‌های تضمین شده استفاده شود. چک‌های معمولی ممکن است دردسرساز باشند، ولی چک‌های تضمین شده از سوی بانک صادر شده و ضمانت پرداخت دارند.
در برخی موارد توافق می‌گردد، وجه معامله به صورت نقد در دو مرحله پرداخت شود. یک مرحله زمان تنظیم مبایعه نامه و مرحله دوم در زمان انتقال سند. در هر دو مرحله لازم است، رسید پرداخت وجه معامله تنظیم گردد.
نحوه پرداخت پول نیز باید جزء شرایط مکتوب قید شود، تا از دردسرهای بعدی جلوگیری به عمل آید. در صورت رد و بدل شدن چک، باید تاریخ و شماره چک‌ها در مبایعه نامه ذکر گردد.
۳. تنظیم مبایعه نامه و یا در اصطلاح عامه قولنامه
در واقع تنظیم مبایعه نامه مرحله اول از مراحل خرید و فروش ملک سنددار است. مبایعه نامه باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد.فرم‌های تنظیم مبایعه نامه دارای کد رهگیری است که باعث میشود، از کلاهبرداری و سوءاستفاده ملکی جلوگیری به عمل آید.
هنگام تنظیم مبایعه نامه باید شرایط خرید و فروش ملک، مبلغ پرداختی و نحوه پرداخت وجه معامله به طور کامل و دقیق ذکر گردد. اگر توافق کردند، مبلغی از پول به صورت اقساط و یا به صورت چک پرداخت شود، تعداد اقساط و مشخصات کامل چک در مبایعه نامه ذکر گردد.
در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید اسناد رسمی ملک وجود و رویت گردد. اسناد هویتی دو طرف معامله و یا در صورت داشتن وکیل اصل وکالتنامه وکیل باید حاضر باشد.
بهتر است، در زمان تنظیم مبایعه نامه شاهدینی حاضر باشند. گواهی شهود و امضاء آنها اعتبار بیشتری به توافق های اولیه می‌بخشد. هنگام تنظیم مبایعه نامه باید ذکر گردد ویلا یا باغ فروخته شده چه منصوبات و ملزوماتی دارد.
این موضوع بدین معنی است، که خریدار کدام یک از ملزومات ملک، را که در موقع بازدید دیده است، را هنگام دریافت ملک از فروشنده ملک دریافت میکند.
در برخی موارد ملزوماتی مانند خط تلفن، موکت و… در هنگام بازدید ملک به خریدار نشان داده میشود، ولی موقع تحویل ملک از روی ملک برداشته میشود.
زمانی که این موارد در مبایعه نامه ذکر گردد، فروشنده ملزم است، در موقع تحویل ملک ملزومات و منصوبات را به خریدار تحویل دهد. بنابراین قید منصوبات و ملزومات در مبایعه نامه لازم است.
یکی دیگر از شروطی که باید در مبایعه نامه ذکر شود، حق فسخ خیارات است، که در برخی مبایعه نامه‌ها افراد با عدم آگاهی از قوانین شرط اسقاط کافه خیارات را قبول کرده و باعث میشود، تمام حقوق خود را فسخ نمایند.
لازم است، شروطی مانند حق فسخ در صورت پشیمانی و یا حق فسخ در صورت کلاهبرداری برای طرفین لحاظ گردد، تا بتوانند در صورت لزوم معامله را فسخ نمایند.
خیلی از مشکلات و کلاهبرداری ها در زمینه خرید ویلا در اصفهان به علت ناآگاهی افراد در معامله ایجاد میشود، به همین علت مشورت گرفتن از افراد مطلع بهترین راه حل این مشکل است.
املاک سپاهان با مشاورانی معتمد و حرفه ای و آشنایی کامل منطقه اصفهان در زمینه خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در شرق اصفهان آماده خدمت رسانی به شما عزیزان است.
۴. توافق درباره پرداخت حق کمیسیون خرید و فروش ملک سنددار
بعد از توافق‌های اولیه برای شروط و وجه معامله، دو طرف باید مشخص کنند، حق کمیسیون مشاور املاک چگونه پرداخت می شود. در بیشتر مواقع توافق می‌گردد، حق کمیسیون دفتر مشاور املاک توسط خریدار و فروشنده به صورت نصف نصف پرداخت گردد.
چنانچه خریدار و فروشنده به نحو دیگری توافق نمایند، بهتر از این توافق مکتوب شود، تا از سوء تفاهم بعدی جلوگیری شود.
۵. مراجعه فروشنده برای تشکيل پرونده انتقال سند
در این مرحله فروشنده باید با اوراق شناسایی خود به دفتر اسناد رسمی برای تشکیل پرونده مراجعه کند. مدارک لازم برای تشکيل پرونده اصل سند مالکیت، اصل بنچاق، شناسنامه، کارت ملی فروشنده، اصل فرم ها و فیش های مربوط به دارایی و شهرداری است.
همچنین در صورت وجود وکالت نامه، اصل آن باید حاضر باشد،در صورت ورثه ای بودن ملک، گواهی انحصاروراثت و فیش پرداخت مالیات بر ارث نیز جزء مدارک تشکلیل پرونده انتقال سند است.
۶. دریافت مفاصاحساب
این مرحله به عهده دفتر خانه اسناد رسمی است. مدیر دفترخانه موظف است، از ارگان‌هایی مانند شهرداری‌ها، بیمه، دارایی برگه تسویه حساب مربوط به هزینه‌های باغ و ویلا را دریافت نماید.
در صورتی که مالک با این ارگان‌ها تسویه حساب نکرده باشد، از وی برگه‌های تسویه حساب را دریافت کند. همچنین در این مرحله لازم است، بررسی شود، ملک مورد معامله رهنی نبوده باشد.
دفتردار باید بررسی نماید، ویلا یا باغ مورد معامله در طرح‌های مربوط به شهرداری نبوده باشد، مانند طرح احداث بزرگراه، طرح تعریض معبر و یا اینکه ملک در حریم رودخانه‌ها پارک‌ها و… نباشد.
بعد از اینکه سر دفتردار تمام این موارد ذکر شده را بررسی نمود و مشخص شد، برای انجام معامله مشکلی وجود ندارد، نامه‌ای به فروشنده داده میشود تا بررسی‌های لازم انجام شود.
۶. بررسی‌های لازم توسط شهرداری دارایی و ..
در این مرحله فروشنده با نامه‌ای که از طرف دفتر اسناد رسمی دریافت نموده است، به شهرداری منطقه خود مراجعه کرده و بررسی‌های لازم را انجام می‌دهد.
در این مرحله در شهرداری‌ها بررسی می‌گردد، ملک مورد معامله بر اساس ضوابط قوانین و پروانه تصویب شده ساخته شده است یا خیر ؟
برخی هزینه‌ها نیز در این مرحله از صاحب ملک اخذ می‌گردد، مانند هزینه عوارض نوسازی، هزینه کمک به نهادهای دولتی هزینه جمع آوری زباله و بهداشت معابر و…
چنانچه در این مرحله مشخص گردد، مالک تخلفاتی داشته یا عوارض مربوط به ملک را پرداخت نکرده است، از سوی ارگان‌های مربوطه جریمه گردیده و تا زمان پرداخت این هزینه ها اجازه انتقال سند داده نمی‌شود.
در این مرحله از طرف اداره دارایی ۴ درصد قیمت باغ یا ویلای معامله شده به عنوان مالیات و نقل و انتقال ملک دریافت میشود. توجه داشته باشید، قیمت گذاری املاک در دارایی متفاوت با قیمت گذاری آن در بازار خرید و فروش ملک می‌باشد.
۴ درصد قیمت ملک که به عنوان مالیات دریافت می‌گردد، بر اساس ارزش گذاری اداره مالیات بوده و با ارزش ملک در بازار واقعی متفاوت است.
۷. مرحله انتقال مالکیت و ثبت رسمی سند
در این مرحله بعد از انجام تمامی مراحل فوق دریافت مدارک و پرداخت هزینه‌ها از سوی فروشنده در تاریخی که از قبل مشخص شده و خریدار و فروشنده بر روی آن توافق کرده‌اند، دو طرف در دفترخانه اسناد رسمی حاضر میشوند.
دو طرف با امضای مدارک تنظیم شده اقدام به انتقال مالکیت و ثبت رسمی سند و اصطلاحا سند زدن می‌نمایند. اگر در زمان انتقال سند مالکیت مواردی مانند پشیمانی طرفین، عدم حضور یکی از آنها به وجود آید، برای هر یک از طرفین راه هایی برای احقاق حقوق وجود دارد.
همانطور که در بالا اشاره شد، معمولاً در مبایعه نامه برای طرفین حق فسخ در نظر گرفته میشود. در این موارد مبالغی نیز به عنوان خسارت طرف مقابل لحاظ می‌گردد، که در صورت فسخ معامله به وی پرداخت میشود .
چنانچه در روز انتقال سند یکی از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود، طرف مقابل می‌تواند، با مراجعه به دادگاه‌های مربوط به این موضوع، ادعای خسارت نموده و حقوق خود را مطالبه نماید.
با انتقال رسمی مالکیت ملک سنددار از فروشنده به خریدار، معامله خرید و فروش ملک سنددار انجام شده مراحل آن به پایان می‌رسد.
هزینه‌های خرید و فروش ملک سنددار
۱. هزینه ثبت مبایعه نامه در سیستم‌های رسمی کشور
با توجه به قوانین جدید برای جلوگیری از سوء استفاده و فروش ملک به چندین نفر در هنگام تنظیم مبایعه نامه به وسیله کد رهگیری معامله انجام شده در سیستم سراسری کشور ثبت می‌گردد.
این عمل هزینه ای معادل ۵ درصد ارزش ملک دارد، که باید به صورت مساوی توسط دو طرف معامله انجام شود.
۲. هزینه تنظیم مبایعه نامه
دفترخانه اسناد رسمی که در آن مبایعه نامه تنظیم میشود، مبلغی را به عنوان دستمزد سردفتردار و حق تحریر وی دریافت میکند. این هزینه متفاوت است و دو طرف معامله باید به صورت مساوی آن را پرداخت نمایند.
۳. هزینه‌های مربوط به شهرداری دارایی و … که بر عهده فروشنده است
جمع‌بندی
خرید و فروش ملک سنددار مستلزم طی مراحلی است، اولین مرحله بازدید و پسند ملک مورد نظر است. بعد از پسند خریدار باید در مورد مبلغ و شرایط معامله توافق گردد. از مواردی که لازم است، توافق شود نحوه پرداخت وجه معامله است.
بعد از توافق‌های اولیه مبایعه نامه تنظیم میشود و تاریخی برای انتقال رسمی سند مشخص می‌گردد. دفترخانه اسناد رسمی اسناد و موقعیت ملک را بررسی میکند تا مشخص گردد، ملک مورد نظر رهنی نباشد، یا در طرح‌های مربوط به شهرداری قرار نداشته باشد.
در این مرحله فروشنده باید مفاصا حساب مربوط به ملک را تهیه کرده ها و فیش‌های مربوطه و هزینه ها را پرداخت نماید. در روز تعیین شده خریدار و فروشنده با حضور در دفتر خانه اسناد رسمی، اقدام به انتقال رسمی مالکیت ملک می‌نمایند.
