در صورتی که هر یک از طرفین معامله به تعهدات قید شده در قرارداد‌های ملکی دربازه زمانی مشخص عمل نکنند، موظف خواهند بود تا مبلغی را به عنوان خسارت قرارداد به طرف مقابل پرداخت نمایند.

حق پشیمانی قرارداد ملکی

متاسفانه بعضی از مردم تصور می نمایند که شرط پشیمانی بطور پیش فرض در تمام قراردادها وجود دارد و آنان می توانند هر زمان که اراده نمودند، آن را اعمال نمایند که این تصور کاملا اشتباه می باشد.

زیرا مطابق با قانون، هر موردی که در قرارداد بصورت مکتوب قید گردیده باشد، قابلیت اجرا را خواهد داشت. حق یا شرط پشیمانی نیز اگر بصورت مکتوب در قرارداد نوشته شده و برای آن مدت تعیین گردیده باشد، قابلیت اجرا خواهد داشت و ظرف مهلت مقرر میتوان آن را اعمال نمود.

در قید نمودن حق پشیمانی در قرارداد باید به این امر توجه نمود و در قرارداد نوشته شود که خریدار یا فروشنده ظرف چه مدت میتواند از حق پشیمانی خود استفاده نموده و قرارداد را فسخ نماید، چرا که اگر مدت، تعیین نشده باشد، این مورد باطل خواهد بود .

بدین دلیل که این حق، نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط، مدت تعیین نگردد، خیار باطل خواهد بود. هم چنین میزان ضرر و زیان پرداختی به طرف مقابل قرارداد، باید بصورت دقیق، مشخص گردد که چه مبلغی باید پرداخت گردد.

شرط پشیمانی تنها با اعلام آن محقق نمی گردد، بلکه اعمال و اجرای کامل آن منوط به پرداخت خسارت (ضرر و زیان) به طرف مقابل قرارداد می باشد.

طرفین در تنظیم قرارداد، می توانند با یکدیگر توافق نمایند که بطور مثال اعمال تمامی خیارات را در قرارداد مانند خیار غبن و … را اسقاط نمایند اما در بند دیگری، شرط یا حق پشیمانی و فسخ قرارداد با تعیین مدت و مبلغ پرداختی بعنوان خسارت به طرف مقابل قرارداد را درج نمایند.

حق پشیمانی قرارداد ملکی

اگر تاکنون در زمان انعقاد قرارداد‌های ملکی در جلسه حضور داشته اید، حتما متوجه شده‌اید که در این نوع قرارداد‌ها مبلغی به عنوان خسارت قرارداد در نظر گرفته می‌شود. هدف از این کار این است که هر یک از طرفین نسبت به قرارداد به یک آرامش نسبی برسند.

در واقع این کار یک محکم کاری به حساب می‌آید که خیال هر یک از طرفین را در برابر اقدامات طرف دیگر معامله راحت می‌کند. قید خسارت قرارداد ملکی به نوعی تضمین کننده انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد به حساب می‌آید.

پرداخت حق پشیمانی

آنچه مسلم است متعاقب پرداخت حق پشیمانی، قرارداد منحل می گردد و هیچ دلیل و بهانه خاصی نیز برای بر هم زدن قرارداد لازم نیست. حال ماهیت موضوع را می‌توان از دو جنبه مورد بررسی قرار داد:

الف) حق پشیمانی یک شرط فاسخ است و به محض پرداخت حق پشیمانی، معامله خود به خود منحل می گردد.

ب) حق پشیمانی، حق فسخ یا همان خیار شرطی است که با پرداخت پول، فسخ نیز از ناحیه پرداخت کننده صورت می‌گیرد در واقع عمل منحل شدن عقد، منوط به ابراز فسخ از ناحیه شخص پشیمان شونده است که شاید به نوعی با پرداخت حق پشیمانی، نسبت به فسخ عملی اقدام می‌نماید.

اگرچه این دو شاید در ظاهر تفاوت زیادی نداشته باشند لکن اگر وارد برخی جزئیات و استثناها شویم ممکن است موضوع کمی متفاوت باشد. چراکه استثناها همیشه در حد تصریح قانونی قابل استناد است و نمی‌توان آن را به موارد دیگر تعمیم و سرایت داد. ماده ۴۰۱ قانون مدنی آورده است: «اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم باطل است».

بنابراین اگر ما حق پشیمانی را خیار شرط بدانیم چنانچه مهلت خاصی برای استفاده از حق پشیمانی معین نشود این شرط باطل است. همچنین صرف وجود چنین شرطی باعث بطلان معامله نیز خواهد شد.

دلیل این امر نیز کاملاً مشخص است. چرا که اگر مدت اعمال حق پشیمانی و خیار شرط مشخص نباشد تسلط مالکانه هیچ کدام از خریدار یا فروشنده بر مال خریداری شده و پول دریافت شده به صورت کامل محقق نمی‌شود.

حق پشیمانی قرارداد ملکی

لذا در هر زمان حتی بعد از سالیان سال، این امکان وجود دارد که یک طرف معامله، با پرداخت مبلغ پشیمانی، معامله را منحل نماید. همچنین امکان فروش مال توسط خریدار با وجود چنین شرطی، نیز خود محل بحث های حقوقی فراوان است.

مورد دیگری که می بایست مورد توجه قرار گیرد، مساله روش پرداخت ضرر و زیان می باشد. معمولا اگر خریدار کسی باشد که از انجام معامله پشیمان شده است، فروشنده می تواند مبلغ ضرر و زیان را از مبلغی که خریدار فی المجلس پرداخته است، کسر نموده و الباقی آن را به خریدار عودت نماید.

اما اگر فروشنده از انجام معامله پشیمان گردد، دریافت ضرر و زیان برای خریدار، ممکن است با قدری دشواری همراه باشد.

بهترین شیوه جهت مطالبه ضرر و زیان در این شرایط برای خریدار، حل این مساله از طریق مذاکره و صحبت می باشد اما اگر فروشنده با این روش، ضرر و زیان را پرداخت ننماید، خریدار می بایست با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی، خسارات خود را مطالبه نماید.

مطابق با اصول و قواعد کلی، معمولا توصیه می گردد که شرط یا حق پشیمانی در قرارداد، گنجانده نشود چرا که ممکن است در نگاه اول این شرط به نفع طرفین باشد اما با بررسی دقیق تر مشخص می شود که اعمال این شرط، مضراتی را نیز در پی خواهد داشت.

گاهی اوقات ممکن است که قیمت ملک در طی یک مدت تقریباً کوتاهی بشدت افزایش پیدا کند و خریدار با مبلغی که جهت خرید پرداخت نموده، در صورت اعمال حق پشیمانی توسط فروشنده، دیگر نتواند ملکی مناسب و متناسب با بودجه خود را خریداری نماید.

بدیهی است افزایش قیمت ملک در این شرایط و رونق بازار، با اعمال شرط پشیمانی، قطعا به ضرر خریدار خواهد بود.

گاهی اوقات نیز ممکن است که عکس مساله فوق اتفاق بیفتد یعنی اینکه بازار ملک دچار رکود شود و قیمت ها تنزل پیدا نموده در نتیجه خریدار قدرت انتخاب بیشتری پیدا نموده و با اعمال حق یا شرط پشیمانی، ضرر قابل توجهی به فروشنده تحمیل می گردد.

بنابراین توصیه می گردد که هم خریدار و هم فروشنده بجای این مساله که بخواهند شرط یا حق پشیمانی را در قرارداد بگنجانند، قبل از انجام معامله تحقیقات لازم را نموده و دقت کافی را مدنظر داشته باشند و همچنین مشاورین املاک نیز، با توجه به موقعیت هر کدام از خریدار و فروشنده، آنها را در جهت انجام معامله به نحو مطلوب، راهنمایی نمایند.

مساله دیگری که در مورد اعمال حق یا شرط پشیمانی می بایست مدنظر خریدار و فروشنده قرار گیرد، این است که بلافاصله بعد از انجام معامله و امضای مبایعه نامه، آنان مکلف به پرداخت حق کمیسیون مشاورین املاک می باشند پس حتی در صورت اعمال حق پشیمانی می بایست، کمیسیون املاک پرداخت گردد.

اگر یکی از طرفین معامله با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را داشته باشد، می بایست کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را علاوه بر مبلغ ضرر و زیان پرداخت نماید.

حق پشیمانی قرارداد ملکی

مدت شرط پشیمانی در قرارداد

از آنجایی که گفتیم شرط پشیمانی، یک شرط عوامانه و غیرحقوقی است، لذا معمولا مدت در آن ذکر نمی‎شود و سوالی که همیشه در این موارد پیش می‏آید، این است که بالاخره پشیمانی تا کی؟

برخی قضات و وکلا در نگاه اول تصور می‎کنند که این شرط مدت ندارد و در نتیجه قرارداد باطل است و بسیاری از دعاوی و پرونده‎های ابطال معامله در این خصوص مطرح شده است.

در حالی که مدت این شرط در دل خود مبایعه‎نامه نهفته است و مدت آن تا زمان تاریخ سررسید قسط بعدی ثمن یا سررسید تحویل یا نهایتا سررسید تنظیم سند رسمی است و اگر مدتی برای تحویل یا تنظیم سند هم ذکر نشده باشد، در این صورت مدت پشیمانی همان مدت عرفی تحویل یا تنظیم سند در نوع مبایعه نامه  املاک مثل آن مبایعه ‎نامه است؛

لذا نوعا، عرفا و منطقا، پشیمانی تا مدت اندکی بعد از بیع متصور است که فرد مدام در ذهن خود به این موضوع فکر می‎کند که مبادا ضرر کرده باشد و مدتی مثلا بیشتر از خیار مجلس که هنوز قدم از بنگاه بیرون نگذاشته است، می‎تواند فسخ کند.

ولی اینکه بعد از تاریخ سررسید قسط بعدی ثمن یا قسمت اعظم ثمن (و به طریق اولی دریافت قسط بعدی ثمن) یا سررسید تحویل (و به طریق اولی بعد از تحویل) یا خصوصا بعد از تاریخ سررسید تنظیم سند رسمی (و به طریق اولی خود تنظیم سند رسمی)، بتواند ادعای پشیمانی کند، دیگر حرف اضافی است.