معاملات مشاوره املاک

 معاملات مشاوره املاک

معاملات مشاور املاک به طور کلی به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: معاملات ملکی، مانند خرید و فروش، اجاره، رهن و اجاره، مشارکت و … معاملات حقوقی، مانند تنظیم قرارداد، ابطال سند، افراز و تفکیک، تعیین حدود و …

در معاملات ملکی، مشاور املاک وظیفه دارد تا ملک مورد نظر را به خریدار معرفی کند و اطلاعات کاملی در مورد آن به او ارائه دهد. همچنین، باید شرایط و خواسته‌های خریدار را بررسی کند و ملکی را به او پیشنهاد دهد که با نیازها و بودجه او مطابقت داشته باشد.

در نهایت، باید قرارداد خرید و فروش را بین خریدار و فروشنده تنظیم کند. در معاملات حقوقی، مشاور املاک وظیفه دارد تا به خریدار و فروشنده در تنظیم قراردادهای حقوقی کمک کند. این قراردادها می‌توانند شامل قرارداد خرید و فروش، اجاره، رهن و اجاره، مشارکت و … باشند.

مشاور املاک باید از قوانین و مقررات مربوط به این قراردادها آگاه باشد و بتواند آن‌ها را به درستی تنظیم کند. مراحل کلی معاملات مشاور املاک به شرح زیر است: معرفی ملک در این مرحله، مشاور املاک ملک مورد نظر را به خریدار معرفی می‌کند و اطلاعات کاملی در مورد آن به او ارائه می‌دهد.

این اطلاعات شامل موارد زیر است: * مشخصات ملک، مانند موقعیت مکانی، متراژ، تعداد اتاق‌ها، امکانات و … * قیمت ملک * شرایط فروش بررسی شرایط و خواسته‌های خریدار مشاور املاک باید شرایط و خواسته‌های خریدار را بررسی کند تا بتواند ملکی را به او پیشنهاد دهد که با نیازها و بودجه او مطابقت داشته باشد.

این شرایط و خواسته‌ها می‌توانند شامل موارد زیر باشند: * بودجه خریدار * موقعیت مکانی مورد نظر * متراژ مورد نظر * تعداد اتاق‌ها مورد نظر * امکانات مورد نظر پیشنهاد ملک در این مرحله، مشاور املاک ملکی را به خریدار پیشنهاد می‌کند که با شرایط و خواسته‌های او مطابقت داشته باشد.

اگر خریدار از ملک پیشنهادی راضی باشد، می‌تواند آن را خریداری کند. تنظیم قرارداد در این مرحله، مشاور املاک قرارداد خرید و فروش را بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌کند.

اگر شما عزیزان قصد خرید باغ در اصفهان، خرید ویلا در اصفهان را دارید کافیست با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید. املاک سپاهان در زمینه خرید و فروش باغ، ویلا، زمین در شرق اصفهان با مشاورانی حرفه ای و مجرب در خدمت شما هموطنان عزیز است.

 معاملات مشاوره املاک

یکی از مهم‌ترین قراردادهایی که عموم افراد جامعه در طور عمر خود بارها با آن روبه‌رو می‌شوند، قراردادهای راجع به املاک مانند؛ زمین (مسکونی، صنعتی، کشاورزی) املاک مسکونی (خانه، آپارتمان، ویلا) املاک تجاری (دفتر، مغازه، کارگاه) است.

به‌طورکلی، املاک در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرند، به این معنا که اموالی هستند که قابل جابه‌جایی بدون آسیب زدن نمی‌باشند، به همین دلیل دارای قواعد حقوقی خاص خود هستند.
بنابراین هرکسی که مبادرت به خریدوفروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این قراردادهای راجع به املاک آشنا باشد .

ولی متأسفانه به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این امور به وجود می‌آید که منجر به پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی می‌شود.

قولنامه

قولنامه نوشته‌ای اغلب عادی است که نشان‌دهنده توافق بر وقوع عقدی در مورد موضوعی معین است که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی به‌طرفی که به تعهداتش عمل کرده است.
قولنامه زمانی تنظیم می‌شود که با توجه به شرایط، مقدمات اولیه یا پول کافی برای خرید وجود ندارد یا اینکه فروشنده بسیاری از کارهای دارایی را به‌طور کامل انجام نداده است، در این شرایط قراردادی عادی میان طرفین تنظیم می‌شود.

در آن متعهد می‌شوند که در زمان و مکان مشخصی حضور یافته و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد، معامله را انجام دهند و درصورتی‌که هر از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، باید مبلغی را به‌عنوان وجه التزام به‌طرف دیگر پرداخت کند.
قولنامه باید در سه نسخه تنظیم‌شده و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون شروط مناسب و کافی پرهیز شود.
درصورتی‌که قولنامه در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار، مهر و امضای صاحب بنگاه و امضای دو نفر به‌عنوان شاهد در آن درج شود.

همچنین باید بررسی شود که مشاور املاک مزبور، از اتحادیه مربوطه مجوز داشته باشد.
پیش از امضای قولنامه بررسی کنید که مشخصات مورد معامله با آنچه در سند ذکرشده است مطابقت داشته باشد و ملک را حتماً مشاهده کنید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل نمایید.
درصورتی‌که امضاکننده قولنامه وکیل یا نماینده مالک است، اطمینان حاصل کنید که نمایندگی او قانونی بوده و حق امضا در این مورد خاص را داشته است.

درصورتی‌که مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، گواهی انحصار وراثت و تسویه‌حساب مالیات بر ارث را مشاهده نمایید.
اگر مالکان متعدد باشند، تمامی آنان باید قولنامه را هنگام تنظیم امضا کنند مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش داده باشند.
درصورتی‌که قولنامه به‌طور صحیح تنظیم‌شده باشد می‌تواند حامی حقوق افراد بوده و به استناد آن حقوق خود را از دادگاه مطالبه کنند تا با توجه به تخلف هر یک از طرفین و مفاد قولنامه، فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کرده و یا خریدار را مجبور به جبران خسارات است.

نکات مهم هنگام تنظیم مبایعه‌نامه:

۱- احراز هویت طرف مقابل از طریق مدارک شناسایی معتبر.
۲- اختصاص زمان کوتایی جهت آشنایی با طرف مقابل و فهمیدن قصد او از خرید یا فروش.
۳- پرسیدن در مورد شرایط و نحوه پرداخت توسط خریدار.
۴- مطالعه شخصاً و با دقت تمامی مفاد قرارداد قبل از امضا.
۵- ایجاد ضمانت اجرا و تعیین خسارت برای تمامی تعهدات طرفین ازجمله تعهد در پرداخت.
۶- دریافت درصد متعارفی از ثمن یا همان قیمت ملک، حین تنظیم مبایعه‌نامه.
۷- دو نفر شاهد مطمئن باید هنگام عقد قرارداد حضور داشته باشند و انتهای آن را امضا نمایند.
۸- در صورتی‌که خریدار قصد دریافت وام خاصی دارد، از چگونگی آن مطلع شوید.
۹- برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی تاریخ دقیق تعیین کنید و برای آن‌ها ضمانت اجرا درج نمایید.
۱۰- تحویل ملک یا موضوع قرارداد را به زمانی که حداقل ۸۰% ثمن را دریافت کرده‌اید موکول نمایید. تا حدود ۲۰% از ثمن برای زمان تنظیم سند رسمی باقی بماند.
۱۱- درصورتی‌که خریداران متعدد باشند، مبایعه‌نامه به امضای یکایک آن‌ها رسیده باشد و سهم هر یک نیز مشخص شود.
۱۲- در صورتی‌که خرید با وکالت انجام می‌شود، اصالت وکالت‌نامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید و از وکیل یک نسخه از وکالت‌نامه را دریافت کنید.
۱۳- مدارک مالکیتی یا هویتی خود را پس از امضای مبایعه‌نامه در اختیار مشاورین املاک قرار ندهید چون نیازی به این امر نمی‌باشد.
۱۴- توجه داشته باشید که سردفتر حق حذف خواسته یا اضافه کردن مطالبی علی‌رغم میل، منافع و توافق شمارا به‌هیچ‌وجه ندارد.
۱۵- فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند، به این صورت که تا زمان پرداخت ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع خودداری کند.

۱۶- درصورتی‌که با توجه به شرایط قرارداد، خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای ثمن باشد.همچنین مبیع نیز به خریدار تحویل نشده باشد، فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد، با استناد به خیار تأخیر ثمن، قرارداد را فسخ کند.

– درصورتی‌که پس از قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت‌شده باشد یا چک داده‌شده باشد یا زمان پرداخت تعیین‌شده باشد، با تأخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را نداشته و فقط می‌تواند برای دریافت ثمن معامله اقامه دعوی کند.

مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که تأخیر در پرداخت ثمن یا عدم وصول چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد. در این صورت فروشنده با استفاده از خیار تخلف شرط می‌تواند پس از اعلام فسخ با اظهارنامه، به دادگاه دادخواست تأیید فسخ بدهد.

اجاره‌نامه

مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را “موجر” و اجاره‌کننده را “مستأجر” و مورد اجاره را “عین مستاجره” میگویند.»
در اصطلاح به‌موجب عقد اجاره، موجر عین مستاجره ای را برای مدت معینی به مستأجر می‌دهد و مستأجر در عوض پرداخت مالی، مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ بنابراین اجاره عقدی معوض، موقت و تملیکی می‌باشد.
مهم‌ترین قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره، قانون مدنی به‌عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به‌عنوان قانون خاص می‌باشند. معمولاً مردم عادی آگاهی چندانی از این قوانین نداشته‌اند و این موضوع باعث می‌شود تا در تنظیم قراردادهای اجاره خود دچار مشکل شوند.

امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاورین املاک به‌صورت پیش‌نویس تنظیم می‌شود .اما بااین‌وجود عدم آگاهی مشاورین املاک به موازین حقوقی و نیز عدم توجه طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا مشکلات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود.

نکات مهم هنگام تنظیم اجاره‌نامه:

۱- مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ شرایط تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت زیر می‌باشد:
الف) قید مدت اجاره
ب) تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه
ج) اجاره‌نامه به امضای موجر و مستأجر برسد
د) اجاره‌نامه توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی شود.
۲- الزام به قید مدت اجاره:
مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، درصورتی‌که در اجاره‌نامه مدت اجاره تعیین نشود، اجاره باطل است. همچنین مطابق ماده ۵۰۱ همان قانون، اگر مدت اجاره به‌طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین‌شده باشد.

اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و در صورت تصرف عین مستاجره توسط مستأجر بیش از این مدت‌ها، اگر موجر تخلیه‌ی او را درخواست نکند، مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.

۳- برای اینکه مستأجر بتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد، باید در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد.
۴- عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
۵- نیازی نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
۶- توجه داشته باشید که تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده باشد.

۷- در اجاره‌نامه محل مورد اجاره و ملحقات آن ازجمله؛ پارکینگ، انباری، تلفن، کابینت و … ذکر شود.
۸- بهتر است هنگام عقد اجاره، برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود تا در صورت تخلف از قرارداد، متخلف به دیگری بپردازد.
۹- درصورتی‌که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت یا تجارت است، این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شود.
۱۰- در قرارداد اجاره تعیین کنید که کدام طرف باید هزینه‌های مشترک را مانند شارژ ساختمان پرداخت کند. (که معمولاً مستأجر آن را پرداخت می‌کند)
۱۱- پس از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه حتماً از موجر رسید دریافت کنید.

کد رهگیری

مشاوران املاک موظف‌اند که برای انجام قراردادها و معاملات ملکی (اعم از خریدوفروش، رهن و اجاره) آن را از طریق اینترنت در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کنند.

پس‌ازآن مبایعه‌نامه‌ای گه پرینت گرفته می‌شود دارای کد رهگیری است که یک عدد ۱۳ رقمی بوده و همچنین به ‌طرفین قرارداد از طریق پیامک ارسال خواهد شد.

۱- تضمین امنیت معاملات: به‌محض صدور کد رهگیری، کد پستی ملک مورد معامله در سامانه ثبت‌شده و تمامی بنگاه‌های مسکن و املاک که به این سامانه متصل هستند متوجه فروش این ملک می‌شوند تا از فروش یک ملک به چندین نفر جلوگیری شود.

۲- سهولت پیگیری: جهت ردیابی و رسیدگی در مراجع قانونی و یا پیگیری سریع برای دریافت مبلغ معامله از فروشنده.
۳- جلوگیری از فسخ معامله: با داشتن کد رهگیری، فروشنده به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند معامله را فسخ کرده یا در قیمت فروش تغییری دهد و به تعهدش برای انتقال رسمی سند در دفترخانه عمل نکند.
۴- سهولت تخلیه ملک: صدور حکم تخلیه خانه یا مغازه توسط مستأجر با داشتن کد رهگیری به‌راحتی و خیلی سریع انجام می‌شود.
۵- استعلام از شهرداری: با کد رهگیری می‌توان از شهرداری استعلام گرفت که ملک در طرح‌های جامع شهری مانند بزرگ‌راه و فضای سبز نباشد.

قبل از انجام معاملات حقوقی لازم است که به یک سری نکات مهم حقوقی توجه شود تا از بروز هرگونه مشکلی که ناشی از این معاملات است پیش‌گیری شود، در غیر این صورت ممکن است مشکلات ناشی از قراردادها و معاملات حقوقی ضررهای فراوانی به افراد وارد کند.

۱- احراز مالکیت فروشنده و اختیار فروش ملک:
مهم‌ترین نکته‌ای که خریدار باید به آن توجه کند احراز مالکیت فروشنده است، مطابق قانون فروشنده‌یا باید مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند و یا اینکه از سوی فروشنده ملک، وکالت‌نامه رسمی مبنی بر فروش ملک مذکور داشته باشد.

یا یک نفر را به‌عنوان وکیل خود درفروش ملک مشاع قرار دهند که در این صورت وکالت‌نامه باید به‌صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و در آن صراحتاً اجازه فروش ملک مذکور به وکیل داده‌شده باشد.

برای احراز مالکیت فروشنده باید به اسناد رسمی ارائه‌شده از جانب وی توجه شود، همچنین باید به مشخصات هویتی شخص فروشنده در سند مالکیت نیز توجه کرد که با مدارک شناسایی وی مطابقت داشته باشد.

درصورتی‌که ملک سند رسمی نداشته باشد، باید به مبایعه‌نامه‌ای که در ضمن آن فروشنده‌ی فعلی، ملک را از فروشنده قبلی خریداری کرده است توجه شود.و همچنین اگر به‌صورت وکالتی فروخته می‌شود، توجه داشته باشید که قبلاً طی قرارداد رسمی به دیگری فروخته نشده باشد.

بنابراین هرگونه نقل‌وانتقال ملک بدون سند، از امتیازات و حمایت‌های قانون سند رسمی برخوردار نخواهد شد و برای حل اختلافات احتمالی این معامله‌ها باید به مراجع قضایی که با صرف وقت و هزینه زیادی همراه است مراجعه کرد.

۲- تطبیق مشخصات ملک با مشخصات ثبت‌شده در سند:

قبل از انجام معامله با حضور در محل وقوع ملک و مشاهده‌ی میدانی، مشخصات مندرج در سند ملک مانند؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه، کد پستی، امکانات، متعلقات ملک و … را با مشخصات واقعی ملک تطبیق دهید.

۳- آزاد بودن ملک:
گاه ممکن است فروشنده ملک خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادرشده از مراجع قضایی، بازداشت‌شده باشد.
برای خریدوفروش این‌گونه املاک که در رهن یا بازداشت است، می‌توان مبایعه‌نامه تنظیم کرد، ولی تنظیم سند رسمی منوط به فک رهن یا رفع بازداشت ازملک است، در غیر این صورت خریدوفروش ملک با منع قانونی مواجه می‌شود.

معمولاً برای خریدوفروش این‌گونه املاکی که در رهن می‌باشند، خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت، از فروشنده اخذ نموده است.با هزینه‌ی بخشی از قیمت ملک برای پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک شده، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام می‌دهد.

در این فرض به‌اندازه‌ی میزان وام یا میزانی که لازم است برای رفع توقیف خانه، از میزان کل ثمن معامله کسر خواهد شد.با توجه به پیچیدگی این نوع از معاملات، پیشنهاد می‌شود قبل از اقدام به خرید، با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید.

۴- اخذ مفاصا حساب‌های لازم:
فروشنده موظف است قبل از تحویل ملک به خریدار، بدهی‌های ملک را به سازمان‌های دولتی مربوطه مانند؛ شهرداری و اداره مالیات و همچنین بدهی‌های مربوط به شارژ و آب و برق و … ساختمان را پرداخت‌نموده .

حساب و رسید پرداخت را به خریدار تحویل دهد، خریدار نیز می‌تواند با اخذ استعلام از اداره‌های مذکور، نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب‌ها اطمینان حاصل نماید.

۵- تعیین تکلیف قرارداد اجاره ملک:
درصورتی‌که ملک مورد معامله در اجاره دیگری است، باید قبل از خرید آن ملک و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره را با حضور مستأجر مشخص کرد تا مشکلی در این خصوص برای خریدار ایجاد نشود.معمولاً پس از خرید ملک، قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل می‌شود.

۶- قید کردن انشعابات آب، برق، گاز و … در سند:
اصولاً تمامی انشعابات آب، برق و گاز هر ملک همراه با آن به فروش می‌رسد، بااین‌وجود بهتر است برای حصول اطمینان، در مبایعه‌نامه یا سند آن‌ها را قید کنید.

در خصوص تلفن تنها در صورتی همراه با ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شود، بنابراین در خصوص تلفن بهتر است دقت بیشتری به خرج دهید.

۷- تصریح به انتقال پارکینگ و انباری:
درصورتی‌که طرفین به انتقال پارکینگ و انباری نیز توافق می‌کنند، لازم است که این موضوع همراه با مشخصات دقیق آن‌ها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود.

درصورتی‌که ملک دارای بیش از یک پارکینگ باشد، برای انتقال تمامی آن‌ها باید صراحتاً در اسناد، انتقال تمامی آن‌ها ذکر شود، در غیر این صورت فروشنده الزامی به این انتقال ندارد.

 

نکات مربوط به مشاور املاک (بنگاه)

۱- اطمینان حاصل کنید که بنگاه موردنظر دارای مجوز از اتحادیه باشد و صرفاً به کاغذهای آرم دار و مهر بنگاه اطمینان نکنید.
۲- در مورد سابقه و مدت حضور بنگاه در آن منطقه تحقیق نمایید.
۳- باکسی غیر از مالک، خریدار اصلی و وکیل قانونی آن‌ها که وکالت‌نامه محضری دارد، هرگز معامله نکنید، حتی اگر از سوی بنگاه معرفی شوند.
۴- از معامله ملکی که مدارک آن ناقص بوده یا قرار است در زمان خاصی پس از قرارداد قولنامه به دست بنگاه برسد جدا خودداری کنید، چون افراد کلاهبردار می‌توانند از این طریق یک ملک را به چند نفر بفروشند.
۵- حتماً هنگام معامله دو نفر شاهد قابل‌اطمینان همراه خود به بنگاه ببرید.
۶- فریب صحبت‌های مشاورین املاک در خصوص وضعیت یک ملک خاص را نخورید و سعی کنید برای انتخاب ملک موردنظر، از چند بنگاه تحقیق نمایید.
۷- به‌راحتی به بنگاه‌داران در خصوص شرایط بازار مسکن اعتماد نکنید و قبل از تصمیم به خرید حتماً در این مورد تحقیق کنید.
۸- سعی کنید املاکی را که متعلق به خود بنگاه‌داران است را خریداری نکنید، خرید املاک اشخاص عادی از جهت امکان گفت‌وگو و توافق بهتر در خصوص قیمت، بهتر است.
۹- در غیر از موارد اضطراری املاک خود را به بنگاه‌داران نفروشید، چون ممکن است باقیمت پایین‌تری ملک شمارا خریداری کنند