خرید و فروش ملک رهنی
فروش مالِ غیر غیرقانونی است و از آنجایی که سند ملک رهنی در رهن بانک است، به نوعی مالِ بانک محسوب می‌شود. دو راه برای خرید و فروش ملک رهنی وجود دارد: فک رهن: قبل از معامله، باید با پرداخت بدهی به بانک، سند از رهن خارج شود.
انتقال تسهیلات: خریدار می‌تواند با رضایت بانک، وام و اقساط باقی‌مانده را به عهده خود بگیرد. در این صورت سند به نام خریدار زده می‌شود، اما تا زمان تسویه کامل بدهی، در رهن بانک باقی می‌ماند.
قبل از هر اقدامی، باید از میزان بدهی و شرایط رهن ملک در بانک مربوطه استعلام بگیرید. برای هرگونه معامله، اعم از فک رهن یا انتقال تسهیلات، به رضایت کتبی بانک نیاز دارید.
با توجه به پیچیدگیهای معامله ملک رهنی، حتماً از مشاور املاک سپاهان کمک بگیرید و قرارداد دقیقی تنظیم کنید. اصالت سند و مدارک ملک را به دقت بررسی کنید تا مشکلی در آینده ایجاد نشود.
اگر صاحب ملک نتواند بدهی خود را به بانک پرداخت کند، ملک به نفع بانک ضبط می‌شود. در صورت عدم دقت در معامله و عدم رضایت بانک، ممکن است با مشکلات حقوقی روبرو شوید.
قیمت ملک‌های رهنی معمولاً پایین‌تر از قیمت واقعی است، اما باید به این نکته توجه کنید که ممکن است با دردسرهای بیشتری همراه باشد. اگر قصد خرید باغ در اصفهان دارید، کافیست با املاک سپاهان تماس بگیرید.
در این مقاله اطلاعات کاملی در مورد خرید و فروش ویلا، باغ، زمین رهنی، فک رهن، مشکلات خرید و فروش ملک رهنی و… مطرح می کنیم. گسترش خرید و فروش ویلا، باغ، زمین نیاز به افزایش اطلاعات برای فعالان در این حوزه را ضروری گردانیده است.
از آنجا که اکثر سرمایه‌گذاران در این زمینه افراد معمولی بدون تخصص هستند، چنانچه اطلاعات کافی و درست در این زمینه نداشته باشند، مورد سوء استفاده و کلاهبرداری قرار می گیرند.
قوانین و حقوق مربوط به خرید و فروش املاک بسیار گسترده و پیچیده است. به طوری که در اکثر مواقع نیاز به دریافت مشاوره و راهنمایی از افراد متخصص در هنگام معامله ها ضروری است.
اگر شما عزیزان قصد خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در شرق اصفهان را دارید، برای مشاوره و خرید کافیست با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید. املاک سپاهان با سابقه 10 سال فعالیت در زمینه خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در اصفهان در خدمت شما عزیزان است.
خرید و فروش ملک رهنی
یکی از موارد خرید و فروش ویلا، باغ و زمین در اصفهان که دارای پیچیدگیهای زیادی است، خرید و فروش ملک رهنی می باشد. چنانچه فرد معامله کننده در این زمینه اطلاعات درست و کاملی نداشته باشد، امکان کلاهبرداری از وی بسیار زیاد است.
ملک رهنی در واقع نوعی وثیقه بدهی محسوب می گردد که در اکثر مواقع امکان خرید و فروش آن وجود ندارد و مالک برای امکان خرید و فروش ملک رهنی خود باید آن را از حالت رهن خارج کند.
رهن یکی از قراردادهای رایج در کشور است و به معنی مالی که به عنوان وثیقه نزد شخص دیگر گذاشته می شود، است. در واقع شخص بدهکار از اموال خود مالی را به عنوان وثیقه به شخص طلبکار می سپارد و زمان تسویه بدهی مال خود را باز پس می گیرد.
ملک رهنی به املاکی گفته می شود، که در قبال دریافت مبلغی که معمولاً به صورت تسهیلات بانکی است، در رهن طرف طلبکار قرار داده می‌شود.
معمولاً املاکی رهنی در رهن بانک در قبال دریافت تسهیلات بانکی قرار داده می شود. بعد از تسویه تسهیلات دریافت شده ملک رهنی از رهن بانک خارج می شود.
زمانی که صاحب ویلا، باغ و زمین رهنی اقدام به فروش ملک رهنی نماید، ولی به خریدار در مورد رهن بودن ملک اطلاع نداده باشد، این معامله باطل و غیر قانونی می باشد و فروشنده مجرم محسوب می شود.
مشخص است، زمانی معامله انجام شده، که فروشنده بهای ملک را دریافت کرده باشد و تا زمان پرداخت بهای ویلا، باغ و زمین معامله به صورت واقعی انجام نشده و مرتکب جرم محسوب نمی شود.
چنانچه مالک ویلا، باغ رهنی را اجاره دهد، نیز مرتکب جرم شده و تحت عنوان جرم معامله های متعدد بر روی یک ملک مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد.
جرم فروش املاک رهنی چیست؟
چنانچه ملک رهنی به صورت عمدی و بدون در جریان گذاشتن خریدار از واقعیت رهنی بودن ویلا، باغ و زمین به فروش برسد، مرتکب جرم محسوب شده و مورد پیگرد قانونی قرار گرفته و در دادگاه ها و مراجع قانونی مجرم محسوب می شود.
مطابق با قوانین جزایی مجرم محکوم به حبس تعریضی به مدت ۱ تا ۷ سال و پرداخت جریمه نقدی می گردد. چنانچه مجرم در جریان معامله مرتکب جعل اسناد برای فروش ملک رهنی شود، علاوه بر مجازات مطرح شده برای وی مجازات جعل اسناد نیز در نظر گرفته می شود.
در صورتی که خرید و فروش ملک رهنی با اطلاع خریدار از رهنی بودن ویلا، باغ و زمین صورت گیرد، بلامانع و قانونی است. معامله انجام شده صحیح است. در جریان این معامله خریدار باید در جریان کامل اطلاعات مربوط به رهن و وثیقه زمین قرار گیرد.
خریدار لازم است، استعلامات لازم را از بانک و دفاتر اسناد رسمی و دیگر مراجع قانونی دریافت نماید. در این مواقع خریدار با پذیرش شرط رهنی بودن ملک وارد معامله می شود.
در این معامله ها معمولاً توافق می گردد، میزان مشخصی از بهای ملک در زمان انجام معامله به مالک و فروشنده پرداخت شود و مابقی وجه معامله در زمان انتقال سند پرداخت شود.
مشخص است، که سند ملک بعد از تسویه حساب تسهیلات و خروج از رهن بانک قابل انتقال است. برای انجام خرید و فروش ملک رهنی لازم است، که خریدار و فروشنده به بانک مربوطه مراجعه کرده و ضمن اعلام قصد انجام معامله، اسناد مربوطه را در بانک امضا نمایند.
در واقع توافق و معامله انجام شده باید با اطلاع و تایید بانک صورت گیرد. برای انجام معامله موافقت نامه بانک لازم است.
فک رهن
زمانی که فروشنده ملک رهنی قصد فروش ملک خود را داشته باشد و خریدار تمایل به صبر تا زمان تسویه حساب تسهیلات و آزاد سازی سند نداشته باشد، فروشنده و یا صاحب ملک رهنی باید اقدام به فک رهن نماید.
فک رهن یعنی آزادسازی ملک از رهن بانک، در واقع صاحب ملک با انجام مراحل قانونی ملک رهنی را آزادسازی می نماید که این عمل به ۳ صورت انجام می شود.
۱. تسویه بدهی
در این روش مالک بدهی خود را به طور کامل با بانک تسویه می‌کند. بعد از بازپرداخت کامل بدهی سند ملک مزبور آزاد سازی شده و مالک می توان ویلا باغ یا زمین خود را به فروش برساند و حتی مالکیت رسمی ملک خود را انتقال دهد.
۲. تعویض سند ملک در رهن
در این روش مالک ملک دیگری را به عنوان وثیقه به بانک معرفی کرده و جایگزین ملکی که قصد فروش آن را دارد، می کند. این تعویض سند باید مورد قبول بانک قرار گیرد و سند جدید باید متعلق به فردی که تسهیلات از بانک دریافت نموده است، باشد.
۳. آزادسازی ملک با سپرده گذاری
در این روش شخص صاحب ملک باید به اندازه ۱۱۰ درصد بدهی خود را در بانک سرمایه گذاری نماید. در این صورت بانک ملک رهنی را آزاد سازی کرده و مالک می تواند اقدام به فروش نماید. سرمایه گذاری انجام شده تا زمان تسویه حساب کامل بدهی در بانک باقی خواهد ماند.
به طور معمول ارزش ملک وثیقه گذاشته شده، بیشتر از ارزش بدهی و تسهیلات صاحب ملک به بانک است. چنانچه صاحب ملک از تسویه تسهیلات و بدهی خود چه به صورت عمد و چه به صورت غیر عمدی خودداری نماید، بانک اجازه فروش ملک خواهد داشت.
همانطور که ذکر شد، به دلیل ارزش بیشتر ملک نسبت به بدهی شخص بانک بعد از فروش، مابقی وجه ملک را به مالک بازپس خواهد داد. این حق فروش برای بانک در قراردادی که شخص صاحب ملک هنگام دریافت تسهیلات امضا و قبول می نماید، در نظر گرفته شده است.
مشکلات خرید و فروش ملک رهنی
۱. از آنجا که صاحب ملک هنگام دریافت تسهیلات ویلا، باغ یا زمین خود را به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار می دهد ،چنانچه اقدام به خرید و فروش ملک رهنی نماید، ممکن است، به عنوان فرد مجرم و کلاهبردار مورد پیگرد قانونی قرار گیرد.
۲ . چنانچه خریدار از رهنی بودن ملک مطلع باشد و اقدام به خرید ملک نماید، ممکن است، به عنوان مشارکت در کلاهبرداری مورد پیگرد قانونی قرار گیرد.
۳. امکان کلاهبرداری در معامله خرید ویلا، باغ و زمین رهنی بیشتر از سایر موارد است. در برخی موارد مشاهده شده مالک ملک رهنی ویلا، باغ یا زمین وثیقه گذاشته شده خود را به چند نفر فروخته و سپس متواری گشته است.
در این گونه موارد خریدار دچار کلاهبرداری شده و از لحاظ قانونی مالک ملک بانک است. هنگام خرید املاک رهنی ابتدا استعلامات لازم را اخذ کرده و از مشاوره افراد خبره و آگاه استفاده کنید. لازم است انجام معامله ملک رهنی حتماً در دفاتر اسناد رسمی معتبر انجام گردد.
نکات کلیدی در زمان خرید و فروش ملک رهنی
۱ . معامله ملک غیر قانونی و جرم شناخته نمی شود. ولی این معامله باطل و ممنوع است. بدین معنا که این معامله برای طرفین ایجاد حقوق نمی‌نماید. در قوانین مدنی این معامله غیر نافذ و بی اثر شناخته می شود.
۲. بر طبق قوانین مالک ملک رهنی می تواند در صورت فک رهن ملک خود را به فروش برساند. چنانچه بانک از فک رهن ملک خودداری نماید، مالک می تواند در مراجع قضایی نسبت به بانک طرح دعوی نموده به صورت قانونی ملک خود را فک رهن نماید .
۳. وثیقه قرار دادن ملک برای بانک ایجاد حق مالکیت نمی‌کند. بانک پرداخت کننده تسهیلات اجازه فروش ملک را نخواهد داشت، زیرا ملک رهن گذاشته شده به عنوان وثیقه نزد بانک امانت گذاشته شده است.
تنها در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف مالک، بانک طی مراحل قانونی می تواند، اقدام به فروش ملک نموده و موظف است، پس از کسر میزان تسهیلات پرداخت شده مابقی بهای ملک را به مالک پرداخت نمایند.
جمع بندی
املاک رهنی به ملکی گفته می شود، که به عنوان وثیقه دریافت تسهیلات نزد دیگری که معمولاً بانک ها هستند، گذاشته شده است. مالک برای فروش ملک رهنی باید تسهیلات دریافت شده را تسویه کرده و ملک خود را از رهن بانک خارج نماید.
چنانچه قبل از تسویه بدهی مالک تمایل به فروش ملک رهنی داشته باشد، باید اقدام به فک رهن بنماید. بدین منظور مالک باید تسهیلات دریافتی را تسویه نموده یا سند ملک دیگری را با سند وثیقه گذاشته شده تعویض کند.
در حالت سوم مالک باید به اندازه ۱۱۰ درصد از بدهی خود در بانک سپرده گذاری نماید. بعد از فک رهن مالک می تواند اقدام به فروش ملک خود کند.
در صورت خرید و فروش ملک رهنی مالک مجرم شناخته شده و مورد پیگرد قانونی و مجازات قرار خواهد گرفت. در صورتی که خریدار از رهنی بودن ملک اطلاع داشته باشد و و با توافق اقدام به خرید ملک رهنی نماید، معامله صحیح است.
املاک سپاهان با کادری حرفه ای و باتجربه و آشنایی کامل منطقه اصفهان در زمینه خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در اصفهان بهترین ملک ها را به شما معرفی می کند.
