خرید و فروش ملک کلنگی
قبل از خرید و فروش ملک کلنگی موارد زیر را در نظر بگیرید. بررسی سند ملک: اصالت سند، تک برگ بودن، مشاع یا مفروز بودن، وجود وام یا رهن، وضعیت ثبتی و حقوقی ملک را به دقت بررسی کنید.
موقعیت و امکانات: به موقعیت مکانی، دسترسی به امکانات رفاهی، وضعیت محله، میزان آلودگی صوتی و ترافیکی توجه کنید. مشخصات ملک: مساحت زمین، زیربنای بنا، تعداد طبقات، قدمت بنا، وضعیت اسکلت و فونداسیون، مصالح به کار رفته را بررسی کنید.
کاربری ملک: کاربری فعلی و مجاز ملک را از مراجع ذیصلاح استعلام کنید. استعلامات قانونی: استعلامات مربوط به عوارض، مالیات، تراکم، پایان کار و … را از مراجع مربوطه دریافت کنید. نظر کارشناس: برای ارزیابی دقیق ملک و خرید باغ در اصفهان از یک کارشناسان خبره و معتمد املاک سپاهان کمک بگیرید.
در قیمت گذاری ملک کلنگی و نوساز تفاوت هایی وجود دارد از جمله، قیمت گذاری ملک کلنگی به فاکتورهایی مثل موقعیت، مساحت، کاربری، وضعیت بنا، میزان تراکم، قیمت زمین در منطقه و … بستگی دارد.
در قیمت گذاری ملک کلنگی، نظر کارشناس نقشی کلیدی دارد و با توجه به تجربه و تخصص خود، قیمت واقعی ملک را برآورد می‌کند. قیمت ملک کلنگی را با قیمت املاک مشابه در منطقه مقایسه کنید تا از تناسب آن مطمئن شوید.
مراحل قانونی انتقال سند ملک کلنگی بصورت زیر است، تنظیم مبایعه نامه: پس از توافق طرفین، مبایعه نامه با ذکر جزئیات معامله تنظیم و به امضای خریدار و فروشنده می‌رسد. دریافت کد رهگیری: برای ثبت رسمی معامله، به سامانه املاک و مستغلات کشور مراجعه و کد رهگیری دریافت کنید.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی: طرفین معامله به همراه مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند انتقال مالکیت تنظیم و امضا می‌شود. پرداخت هزینه ها: هزینه های مربوط به ثبت سند، مالیات، عوارض و … پرداخت می‌شود. تحویل ملک: پس از انجام مراحل قانونی، فروشنده ملک را به خریدار تحویل می‌دهد.
سرمایه‌گذاری در بازار املاک و خرید و فروش ملک کلنگی جنبه های متفاوتی را در بر می‌گیرد. یکی از فعالیت های مهم و پرطرفدار بازار املاک خرید و فروش ملک کلنگی است.
افراد با هدف‌های مختلف اقدام به خرید و فروش ملک کلنگی می‌کنند. در اکثر موارد هدف از خرید خانه کلنگی سرمایه‌گذاری و کسب سود از این خرید است. در برخی موارد که افراد سرمایه لازم جهت خرید ملک نوساز را ندارند، اقدام به خرید ملک کلنگی با سرمایه کمتر می‌کنند.
در برخی موارد افراد با هدف مشارکت و ساخت مجتمع های بزرگ اقدام به خرید ملک کلنگی و تخریب و ساخت مجدد ملک می‌کنند. البته در گاهی افراد برای سکونت و یا بهره‌برداری تجاری اقدام به خرید ملک کلنگی می‌کنند.
هدف از خرید ملک کلنگی هر چه باشد، لازم است، برخی موارد مورد توجه قرار گیرد. قبل از خرید و فروش ملک حتما با افراد مطلع و باتجربه مشورت کنید.
مشاوران املاک بهترین مشاور برای خرید و فروش ملک هستند. شما عزیزانی که قصد خرید و فروش ویلا، باغ، زمین در شرق اصفهان را دارید، کافیست به مشاوران املاک سپاهان مراجعه کنید.
املاک سپاهان با سابقه ده ساله و شناخت کامل منطقه اصفهان در زمینه خرید ویلا در اصفهان، خرید و فروش باغ، ویلا، اجاره ویلا در اصفهان در خدمت شما هموطنان عزیز است. شما عزیزان برای خرید و مشاوره می توانید با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید.
خرید و فروش ملک کلنگی
هنگامی که قصد خرید و فروش ملک کلنگی را دارید، باید با توجه به هدف خود از خرید ملک کلنگی موارد زیر را مورد توجه قرار دهید.
۱. زمانی که شما هدف سرمایه‌گذاری دارید و هدف شما از خرید خانه کلنگی تخریب آن و ساخت مجتمع تجاری یا مسکونی باشد، باید به ضریب سطح اشغال توجه کنید و آن را مورد بررسی قرار دهید.
مساحتی از ملک کلنگی که شما بعد از تخریب اجازه ساخت مجدد آن را دارید، ضریب سطح اشغال گفته می‌شود. خانه‌های کلنگی معمولاً براساس اسلوب و ضوابط ساخت و ساز شهری ساخته نشده‌اند.
بعد از تخریب، باید ساختمان جدید را براساس قوانین و ضوابط شهرداری‌ها بسازید. در این مواقع اجازه ساخت تمام زمین ملک کلنگی به شما داده نخواهد شد و متراژی از زمین برای فضای سبز، پارکینگ و … اختصاص داده خواهد شد.
بنابراین شما باید زیربنای مفید ملک را در نظر گرفته تا بتوانید میزان سوددهی زمین را محاسبه کنید. چنانچه خانه کلنگی از متراژ کمی برخوردار باشد، از لحاظ اقتصادی سوددهی نخواهد داشت.
۲. تناسب زمین ملک کلنگی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. در زمان‌های گذشته به دلیل نداشتن امکانات و تجهیزات پیشرفته در جداسازی و تقسیم اراضی، بعضاً زمین‌های تفکیک شده از تناسب و شکل هندسی مناسب برخوردار نمی‌باشند.
در اصطلاح عرف املاک، زمین دارای قناسی است. این موضوع از معایب زمین محسوب شده و موقع خرید و فروش ملک کلنگی باعث کاهش ارزش ملک می‌گردد. دلیل این امر عدم امکان پیاده سازی پلن های معماری زیبا و بی‌نقص است.
البته گاهی در موارد استثنا قناس بودن زمین ملک کلنگی می‌تواند به نفع خریدار و سازنده ملک گردد. اگر به دلیل قناس بودن ملک کلنگی سازنده امکان ساخت مساحت بیشتری از زمین ملک یعنی ضریب سطح اشغال بیشتری داشته باشد، باعث افزایش سود سازنده می گردد.
دلیل اجازه ساخت بیشتر به املاک قناس از سوی مراجع قانونی، تناسب ساخت ملک با املاک مجاور است. شهرداری‌ها، سازمان‌های مربوطه در این زمینه قوانین خاصی دارند، که در برخی موارد منجر به افزایش سود سازنده ملک می‌گردد.
۳. تراکم ملک کلنگی مورد دیگری است، که خریدار خانه کلنگی باید به آن توجه کند. تعداد طبقات و میزان زیربنایی از ملک که بر روی سطح اشغال ملک اجازه ساخت داده می‌شود، تراکم ملک خوانده می‌شود.
تراکم املاک در مناطق مختلف شهری و روستایی و حتی در مناطق مختلف شهر متفاوت بوده و از طرف نهادهای قانونی مشخص می‌گردد. هر چقدر میزان تراکم تعلق گرفته به ملک بیشتر باشد، سود بیشتری نصیب سازنده خواهد شد.
۴. هنگام خرید و فروش ملک کلنگی با هدف سرمایه‌گذاری، باید میزان سرمایه هزینه شده با میزان سود دریافتی بررسی گردد، تا مشخص شود، این ملک بازدهی و سود مناسب دارد یا خیر.
برای این بررسی علاوه بر سرمایه مالی انجام شده، مدت زمان خواب سرمایه، زمانی که از سازنده برای ساخت ملک گرفته می‌شود، تعداد طبقات و مساحتی که بعد از ساخت، سرمایه‌گذار امکان فروش و استفاده انتفاعی از آن را خواهد داشت، همگی باید مورد توجه قرار گیرد.
۵. یکی از موارد مهم در هنگام خرید ملک کلنگی، توجه به جهت زمین و شمالی یا جنوبی بودن ملک است. املاک جنوبی نسبت به املاک شمالی نور بهتری داشته، امکان طراحی بهتری برای ساخت این املاک وجود دارد و تمایل بیشتری برای خرید این دسته املاک هست.
هنگام ساخت املاک کلنگی اگر جهت خانه جنوبی باشد، به دلیل درب به ساخت بودن ملک موقعیت بهتری برای ساخت مجتمع‌های تجاری و مسکونی وجود خواهد داشت.
همچنین املاک جنوبی در هنگام طراحی و ساخت نیاز به داکت و نورگیر ندارند و همین امر منجر به داشتن فضای بیشتر و مساحت بیشتر قابل بهره برداری ملک می‌گردد.
به طور کلی املاک جنوبی نسبت به املاک شمالی مزیت های بیشتری داشته و سوددهی بیشتری دارند. هنگام فروش املاک جنوبی آنها زودتر به فروش رفته، بنابراین قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارند و ارزش و بهای بیشتری نسبت به املاک شمالی دارند.
۶. یکی از موارد بسیار مهم در خرید و فروش ملک کلنگی میزان عقب‌نشینی ملک است. از آنجا که املاک کلنگی معمولاً در بافت فرسوده وجود دارد، اغلب این املاک از سوی شهرداری مجبور به عقب نشین می‌شوند.
خانه‌های کلنگی در اکثر موارد در معبرهای قدیمی که باریک و غیر اصولی هستند، قرار دارند. شهرداری‌ها برای اصلاح معابر متراژ مشخصی از این املاک را برای اصلاح معبر تصرف می‌کنند.
این موضوع برای خریدار ملک کلنگی باعث ضرر زیان می‌شود، زیرا شما هنگام خرید، بهای زمینی را که شهرداری از شما تصرف می‌کند، می‌پردازید. ولی بعد از تخریب ملک اجازه ساخت و استفاده از این زمین را نخواهید داشت.
البته در برخی موارد عقب نشینی ملک برای خریدار سوددهی دارد. تصور کنید، ملک کلنگی مورد نظر شما در کوچه و معبری باریک که امکان تردد ماشین ندارد، قرار داشته باشد. این موضوع باعث کاهش ارزش بهای ملک می‌شود.
زمانی که شما ملک کلنگی را تخریب و عقب نشینی کنید، معبر اصلاح شده و امکان تردد ماشین به وجود آید. این امر باعث افزایش بهای ملک می گردد.
همچنین اگر خریدار و سازنده ملک کلنگی دو نفر باشند، شخص سازنده به دلیل پرداخت نکردن هزینه برای زمین عقب نشینی شده، ملک کلنگی از ساخت آن سود و منفعت خواهد داشت. برای اطلاع از عقب نشینی داشتن ملک باید از شهرداری استعلام عمل آید.
۷. چند بربودن ملک کلنگی در ارزش آن هنگام قیمت گذاری تاثیر خیلی زیادی دارد. همه ما اصطلاح دو نبش بودن یا دو بر بودن املاک را شنیده‌ایم. خانه‌های کلنگی که به دو معبر دسترسی دارند، ارزش بیشتری داشته و سود بیشتری را نصیب سازنده و خریدار می‌کند.
دلیل این امر امکان پیاده سازی نقشه‌های زیباتر و استفاده بهینه‌تر از زمین است. همچنین وجود دو معبر تامین پارکینگ ملک را آسان تر کرده و جای گذاری ماشین ها را برای طراح راحت‌تر می‌کند.
در این شرایط کل واحدهای در نظر گرفته شده به دلیل داشتن پارکینگ مجزا مجوز و سند لازم را دریافت کند. هنگام فروش واحدهای تجاری و مسکونی اگر ملک از دو معبر دسترسی داشته باشد، ارزش گذاری بیشتر شده و راحت‌تر به فروش می‌رسد.
۸. هنگام خرید و فروش ملک کلنگی، مالکیت رسمی ملک باید اثبات و احراز گردد. برخی از املاک کلنگی مالکیت اشتراکی یا ورثه‌ای دارند که باید وضعیت مالکیت آنها مشخص گردد.
همچنین برخی از این املاک مالکیت معینی نداشته و افراد سودجو اقدام به فروش ملک دیگران می‌کنند. بنابراین هنگام خرید املاک کلنگی مالکیت آنها را به دقت بررسی کنید و اسناد رسمی مالکیت را مشاهده کنید.
همچنین لازم است، ملک از مالک اصلی یا وکیل قانونی وی خریداری شود و وجه معامله نیز باید به حساب شخص مالک واریز گردد.
جمع‌بندی
خرید و فروش ملک کلنگی می‌تواند، سود مناسبی را نصیب شخص کند. اما برخی نکات در خرید املاک کلنگی باید مورد توجه قرار گیرد. از جمله مسائلی که در خرید ملک کلنگی لازم است، بررسی گردد، تناسب هندسی ملک و ناقصی آن است.
مسئله عقب نشینی ملک نیز باید مورد بررسی و توجه باشد. ضریب سطح اشغال ملک از نکات مهم در خرید املاک کلنگی است. میزان تراکم منطقه هم در خرید ملک کلنگی نکته مهمی برای کسانی که قصد تخریب و ساخت مجدد ملک کلنگی را دارند، است.
چند نبش بودن ملک کلنگی در ارزش و بهای آن نقش مهمی دارد. همچنین این مسئله در نقد شوندگی ملک پس از تخریب و بازسازی اهمیت زیادی دارد. هنگام خرید ملک کلنگی از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید تا از سوء استفاده و دردسرهای بعدی جلوگیری به عمل آید.
