حریم املاک
حریم املاک به محدوده ای از زمین اطراف یک ملک گفته می شود که طبق قانون، مالک آن ملک حق استفاده انحصاری از آن را دارد. این محدوده برای حفظ حریم خصوصی، امنیت و ارزش ملک تعیین شده است.
فعالیت هایی که به حقوق مالک ملک آسیب برساند یا مزاحمتی برای او ایجاد کند، در حریم املاک ممنوع است. این فعالیت ها می تواند شامل موارد زیر باشد: ساخت و ساز بدون مجوز، ایجاد مزاحمت صوتی یا تصویر،ی ریختن زباله یا فاضلاب، عبور و مرور بدون مجوز، هر گونه فعالیتی که به ملک یا ساکنان آن آسیب برساند.
اگر متوجه شدید که حریم املاک شما نقض شده است، می توانید اقدامات زیر را انجام دهید: با متخلف صحبت کنید و از او بخواهید که به حریم شما احترام بگذارد. در صورت عدم تمکین متخلف، می توانید از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
برای پیگیری قانونی، می توانید به اداره ثبت اسناد و املاک یا مراجع قضایی مراجعه کنید. حریم املاک برای هر نوع ملکی، از جمله مسکونی، تجاری، کشاورزی و صنعتی تعیین می شود. میزان حریم املاک برای هر نوع ملک متفاوت است و در قانون مشخص شده است.
اگر قصد خرید باغ در اصفهان را دارید، کافیست با املاک سپاهان تماس بگیرید. هرگونه ساخت و سازی اصول و قوانین خاص خود را دارد. چنانچه این اصول و قوانین رعایت نگردد، علاوه بر اتلاف انرژی، سرمایه و وقت، از لحاظ قانونی هم مشکلاتی به وجود می‌آید.
ساخت ملک نیز از این قاعده مستثنی نیست. برخی تصور می‌کنند، ساخت ملک، قوانین و مقررات خاصی ندارد و هر کس می‌تواند ملک خود را بر اساس دلخواه خود بسازد. این یک دیدگاه غلط و غیر اصولی است.
یکی از مهم‌ترین ضوابط و قوانینی که باید در هر نوع ساخت و ساز رعایت گردد، حریم املاک است. این حریم شامل خانه، ویلا و…نیز میشود و سازندگان آن، چه برای استفاده شخصی و چه برای فروش باید حد و حریم مربوطه را رعایت نمایند.
رعایت حریم در ساخت و ساز ملک علاوه بر رعایت ضوابط و جلوگیری از مشکلات قانونی، باعث رفاه و آسایش صاحبین و حتی زیبایی بیشتر آن می‌گردد.
رعایت حریم ملک باعث رعایت حقوق افراد جامعه و همچنین رعایت حقوق همسایگان میشود. معمولاً نهادهای قانونی در این مورد سختگیری زیادی به عمل می‌آورند.
همه ما شنیده‌ایم، ویلاهایی که در حریم رودخانه‌ها یا در حریم زمین‌های ملی ساخته شده‌اند، با دستور نهادهای قانونی تخریب شده است. اگر برای خرید و فروش به مسائل قانونی و حقوقی آن آشنایی ندارید، قبل از خرید و فروش ملک با مشاور املاک سپاهان مشورت کنید.
شما عزیزانی که قصد خرید ویلا در اصفهان یا خرید و فروش باغ، ویلا، زمین در شرق اصفهان را دارید، کافیست با شماره ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای و باتجربه املاک سپاهان در زمینه خرید و فروش ویلا، باغ بهترین مشاور در کنار شما هستند.
حریم املاک
حریم در معنای لغتی ممنوع تعریف میشود و به معنای آنچه که زیر پا گذاشتن و یا نادیده گرفتن آن درست نیست، تعریف شده است. اما حریم یک ملک به میزانی از محدوده اطراف یک ملک مشخص گفته میشود، که تحت مالکیت صاحب ملک آن باشد.
این حریم جزئی از ملک شخص محسوب شده و دیگران حق تعرض و یا نادیده گرفتن آن را ندارند. در واقع حریم املاک باعث بهره‌برداری کامل از ملک مورد نظر می گردد و نوعی مصونیت برای ملک به وجود می‌آورد.
در قوانین مدنی حریم مقداری از زمین های اطراف یک ملک مشخص است، که برای بهره برداری کامل از آن ملک باید لحاظ گردد. محدوده اطراف ملک که باعث بهره برداری کامل صاحب از آن می‌گردد و اطرافیان ملزم به رعایت آن هستند، حریم ملک گفته میشود.
از آنجا که اکثر ویلاهای ساخته شده در مجاورت رودخانه‌ها، چشمه‌ها، جنگل یا دریا قرار گرفته‌اند، لازم است، با حریم این مناطق و قوانین مربوط به آن برای ساخت ویلا و حفظ حدود و حریم ویلا آشنا شویم.
به طور معمول حریم چشمه و قنات، رودخانه و … بر طبق موقعیت جغرافیایی و طبیعی آن تعیین می‌گردد و عرف معمول و متداول منطقه نیز در آن تاثیرگذار است.
ولی با توجه به لزوم حکم قانونی در این زمینه، قانونگذاران حدودی را برای آن مشخص کرده‌اند. با توجه به اهمیت حفظ حریم و حدود منابع طبیعی، دریاها، رودخانه‌ها و جنگل‌ها قانونگذار توجه ویژه به این امر نموده و سختگیری‌های بیشتری در این زمینه می نماید.
در قوانین تصویب شده حریم مشخص شده برای چاه‌های آب حدود ۲۵ متر، معادل ۲۰ گز در نظر گرفته شده است. احداث چاه دیگر در محدوده چاه آب ممنوع بوده و مرتکب مورد پیگرد قرار می‌گیرد.
برای چشمه ها و قنات‌ها نیز حد حریم مشخص شده است، حریم چشمه و غنات حدود ۵۲۰ متر تعیین شده است. البته در قوانین برای زمین رخوه ۵۲۰ متر و زمین سخت ۲۵۰ متر حد حریم در نظر گرفته شده است.
مشخص است که ساخت ملک در حریم چاه‌های آب، چشمه‌ها و قنات‌ها ممنوع بوده و از طرف سازمان جهاد کشاورزی این ملک سازی‌ها بررسی تحقیق می‌گردد و در صورت لزوم با حکم مرجع قضایی ملک ساخته شده تخریب می‌گردد.
همچنین امکان احداث چاه آب به صورت شخصی، برای بهره‌برداری در ملک شخصی، در حریم چاه‌های آب ممنوع می‌باشد و مرتکب مورد پیگرد و جریمه نقدی قرار می‌گیرد.
حریم مربوط به دریا در قوانین کشور حدود ۶۰ متر در نظر گرفته شده است، ولی به طور مشخص این میزان اصولی و عاقلانه نبوده و لازم است، در قوانین کشوری در این باره تجدید نظر صورت گیرد.
سواحل دریاها کشور جز اراضی عمومی و ملی محسوب شده و هیچکس حق بهره‌برداری شخصی و انتفاعی از آن را ندارد. هرگونه ساخت ویلا در حریم و مجاورت دریا غیرقانونی است.
لازم به تذکر است حق حریم در مورد زمین های موات و اراضی ملی مصداق داشته، برای زمین‌های آباد و بایر که دارای مالکیت خصوصی هستند، هیچگونه محدودیتی بدون رضایت شخص مالک نمی‌توان وضع نمود.
چنانچه شخص مالک بنا به دلایلی مجبور به فروش زمین خود برای احداث چاه یا قنات گردد، باید حدود حریم این چاه و قنات را نیز لحاظ کرده و رعایت نماید. نمی‌توان به صرف مالکیت قبلی بر روی این زمین، حریم چاه یا قنات را نادیده گرفت.
چنانچه مالک مجبور به واگذاری زمین خود برای احداث چاه یا قنات به دولت یا مراجع قانونی گردد، باید عوض یا بهای زمین خود را دریافت نموده و حد حریم را نیز رعایت نماید.
در برخی موارد ممکن است، شخص مالک قنات یا چاهی باشد، که در ملک دیگری قرار دارد. در این مورد نیز باید حریم این چاه و و قنات رعایت گردد. در موارد ویلاسازی چنانچه چاه شخص دیگری در ویلای شما قرار داشته باشد، شما ملزم به رعایت حد حریم آن چاه هستید.
نکات مهم درباره حریم املاک
۱. هر شخص مالک زمین و ساختمان خود است، می‌تواند به طور کامل از ملک خود بهره‌برداری کند. اما این بهره‌برداری نباید حریم دیگران را نقض نماید.
به عنوان مثال شما حق احداث پنجره در اضلاع ملک خود را دارید، اما نمی‌توانید بر روی دیواری که مشرف به حیات ملک مجاور است، تراس یا پنجره‌ای احداث کنید، که حریم خصوصی ملک مجاور را نقض نماید.
قانونگذار، ارگان‌های مربوطه معمولاً ضوابط و قوانین مشخصی در این زمینه دارند. مهندسین طراحی و معماری به این ضوابط آشنایی کامل دارند و چنانچه نقشه ملک به وسیله فرد متخصص طراحی شده باشد، این ضوابط لحاظ می‌گردد.
اشخاص اجازه استفاده کامل از ملک خود را دارند، ولی در برخی موارد ساخت کامل ملک در طبقات متعدد باعث سایه اندازی و مشرفیت به ملک مجاور می‌گردد. در این موارد نیز قانونگذار ضوابطی را تعیین کرده که مالکین ملزم به رعایت آنها هستند.
در اصطلاح عرف املاک، به این دستورالعمل عقب نشین گفته میشود که مالک باید از ساخت قسمتی از ملک خود اجتناب نماید.
۲. مالک می‌تواند از ملک خود مطابق با خواست خود استفاده کند و در حریم خصوصی خود مجاز به استفاده انتفاعی و یا غیر انتفاعی از ملک خود می‌باشد.
این موضوع تا زمانی صادق است، که در بهره‌برداری از ملک خود کاربری ملک را تغییر نداده باشد. به عنوان مثال مالک زمین کشاورزی حق بهره‌برداری تجاری از ملک خود را ندارد.
چنانچه بر سر مسائل مربوط به حریم املاک اختلاف نظر به وجود آید، دادگاه‌های قضایی مسئول رسیدگی به این اختلافات خواهند بود. بدین منظور از سوی مراکز قانونی کارشناسان رسمی برای بررسی دقیق موضوع معرفی می‌گردد.
این کارشناسان برای تعیین حریم املاک، ضوابط تعیین شده و موقعیت ملک را با استفاده از عکس‌های هوایی، نقشه‌های منطقه و پلاک‌های مجاور بررسی کرده و در مورد حریم ملک با توجه به مستندات اظهار نظر می نماید.
جمع‌بندی
حریم املاک منطقه ممنوعه اطراف ملک می‌باشد، که در مالکیت شخص مالک بوده و هیچکس حق تعرض به آن را نخواهد داشت. مالک می‌تواند به طور کامل از حریم ملک خود استفاده نماید.
با توجه به حفظ حقوق همسایگان برخی محدودیت‌ها در استفاده کامل از حریم ملک توسط مراجع قانونی تعیین شده است که مالک ملزم به رعایت آن می‌باشد. حریم ملک با توجه به منطقه جغرافیایی و ضوابط حاکم بر زمین‌های آن منطقه تعیین می‌گردد.
باید توجه کرد، حریم مربوط به زمین موات است. در زمین‌های آباد و دایر این حریم وجود ندارد. برای زمین های ملی و عمومی مانند جنگل‌ها، دریاها، رودخانه ها و زمین‌هایی که درون آنها چاه و یا قنات وجود داشته باشد، حریم مشخصی وجود دارد.
در این زمین ها مالکین ملزم به رعایت آنها هستند و چنانچه این حد و حدود را نقض نمایند، مورد پیگرد قانونی قرار گرفته، احتمالاً ملزم به پرداخت جریمه نقدی و یا تخریب ملک می شوند.
