انواع سند ملکی را بشناسید
وقتی قصد خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان را داشته باشید باید شناخت کافی در مورد انواع سند داشته باشید. در این مقاله ما انواع سند ملک را برای شما شرح می دهیم.
سند مالکیت اوراق قانونی می باشد که در دفتر خانه اسناد رسمی تهیه و تنظیم شده است. این اسناد انواع مختلفی دارند و هر کدام تابع قوانین خود می باشد.
مهمترین قسمت هر معامله ملکی، انتقال سند و مالکیت، ملک مورد نظر از خریدار به فروشنده می باشد. بدون انتقال سند مالکیت معامله ملکی ناقص بوده و می‌تواند باعث درگیری و دردسرهای بعدی باشد.
املاک سپاهان در زمینه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان با کادری حرفه ای در خدمت شما است. جهت هر گونه مشاوره و راهنمایی در زمینه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان با شماره تلفن ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید.
انواع سند ملکی را بشناسید
وقتی پس از انتقال ملک از شخص فروشنده، به شخص خریدار، سند ملک به طور رسمی و قانونی به شخص خریدار انتقال داده شود، معامله مورد نظر تکمیل شده و جای هیچ گونه ابهام تعارض وجود نخواهد داشت.
بنابراین آشنایی با سند ملکی و انواع آن برای تمام کسانی که در زمینه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان فعال هستند، لازم و ضروری می باشد .
در تعریف سند رسمی می توان گفت، هر نوع مرقومه و نوشته که قابل استفاده و اثبات در دعاوی باشد، سند رسمی خوانده می شود.
به صورت ساده می‌توان گفت هر نوع نوشته ی تنظیم شده که مطلبی یا چیزی را اثبات نمایند و حق قانونی ایجاد نمایند و قابل استفاده و استناد باشد، سند رسمی خوانده می شود.
سند مالکیت و سند ملکی اشاره به مدارکی دارد که، در دفترخانه اسناد رسمی ذیصلاح تنظیم و ثبت شده است و یا به وسیله افرادی که صلاحیت آنها توسط مراجع قانونی تایید شده باشد، تنظیم و ثبت شده است.
زمانی که سند مالکیت درباره ملک تنظیم شده باشد، سند مزبور سند ملکی محسوب می گردد، که اشاره به مالکیت ملک مشخص و معینی دارد. سند ملکی انواع مختلفی دارد که در ذیل به آن اشاره می شود؛
۱. سند ملکی شش دانگ
زمانی که ملک مورد نظر به یک شخص خاص تعلق داشته باشد، سند تنظیم شده برای آن ملک سند شش دانگ خوانده می شود، که به مالکیت کامل یک نفر در مورد یک ملک مشخص اشاره دارد.
از دیرباز سند شش دانگ جزء معتبرترین اسناد ملکی محسوب می گردد. شش دانگ در سند اشاره به شش جهت ملک مزبور دارد، که شامل جهت شمال و جنوب ، شرق و غرب و بالا و پایین می شود.
در این تعریف مفهوم بالا و پایین به زیرزمین و طبقات بالای ساختمان اشاره دارد که مالکیت آن به صورت کامل به مالک سند تعلق دارد.
۲. سند ملکی تک برگ
امروزه واژه سند تک برگ بسیار مورد استفاده قرار می گیرد و بسیاری از سندهای قدیمی که تحت عنوان سند منگوله دار شناخته می شد، تعویض شده و به صورت سند تک برگ در آمده است.
در واقع سند تک برگ نسخه جدید و امروزی شده سند های قدیمی می باشد، که از سوی سازمان اسناد رسمی کشور، در سیستم های کامپیوتری تهیه و تنظیم می گردد.
هدف از تهیه این نوع سند ها تنظیم اسنادی با اعتبار و ایمنی زیاد می باشد، به صورتی که قابل جعل و سوء استفاده نیست.
هرگاه مالکیت ملک از یک شخص به شخص دیگر انتقال داده شود، سند تک برگ قبلی باطل شده و سند تک برگ جدید با مشخصات مالک جدید تنظیم شده و در اختیار وی قرار می گیرد.
این سندها نسبت به سندهای قدیمی بسیار واضح تر و خوانا تر می باشند و به دلیل تک برگ بودن از سهولت بیشتری در زمینه حفظ و نگهداری برخوردار می باشد.
۳. سند منگوله دار
این نوع سند در گذشته توسط سازمان اسناد تنظیم و تهیه می گردید و نخ و تکه سرب روی سند نشان از اعتبار و قانونی بودن این سند ملک داشت. با اینکه این سندها، قدیمی محسوب می گردد.
از لحاظ اعتبار و تضمین مالکیت مورد تایید ست و از لحاظ قانونی ایرادی در مالکیت آنها وجود ندارد. جدیداً در سازمانهای ثبت اسناد، این سند های منگوله دار به سند های تک برگ تبدیل می‌شوند.
۴. سند بنچاق
این نوع سند به زمان قبل از تاسیس سازمان اسناد مربوط می شود. در زمان های گذشته وقتی فروشنده ملک خود را به خریدار واگذار می کرد، برای اعتبار و تایید این معامله، قرارداد بین فروشنده و خریدار تنظیم می شود.
سپس برای تایید اعتبار و صحت این مرقومه به افراد ذی نفوذ و سرشناس که بین عامه مردم شناخته شده بودند و مورد تایید و احترام مردم بودند، مراجعه کرده تا سند مزبور را تایید نمایند.
با تشکیل سازمان ثبت اسناد این روند از میان برداشته شد. اما سندهای بنچاق از اعتبار در مراجع قانونی برخوردار است. بخصوص در مورد زمینهای تفکیک نشده که هنوز به صورت رسمی ثبت نشده و سند رسمی ندارد.
۵. سند وکالتی
همانگونه که از نام این سند استنباط می شود به اسنادی گفته می شود، که در آنها شخص فروشنده به فرد دیگری برای معامله در مورد ملک خاص وکالت داده و تفویض اختیار کرده است.
دلایل بسیار زیادی برای این وکالت وجود دارد، مانند فوت ، حاضر نبودن مالک در محل ملک و… اما در هر صورت این وکالت باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، تا از لحاظ قانونی مورد تایید مراجع قانونی باشد.
فردی که وکالت خرید و فروش ملک را داشته باشد، می تواند به صورت کاملاً قانونی ملک مورد نظر را فروخته و مالکیت آن را انتقال دهد.
۶. سند ملکی مشاع
زمانی که ملک مورد نظر دارای چند مالک باشد، سند تنظیم شده برای آن سند مشاع و دلالت بر مالکیت اشتراکی در آن ملک دارد. هر کدام از مالکین یک سند رسمی از ملک مورد نظر دارند، نشان دهنده مالکیت آن فرد است.
در زمان خرید و فروش املاک مشاع به دلیل وجود چند مالک مراحل انتقال مالکیت و پرداخت وجه با دشواری‌هایی همراه است که قبل از انجام معامله در مورد مسائل توافق شده، تا از دردسرهای بعدی جلوگیری به عمل آید.
۷. سندی میلکی مفروز
می توان گفت سند مفروز نقطه‌ی مقابل سند مشاع به شمار می آید. در واقع زمانی که چند شریک در یک ملک مشاعی شراکت داشته باشند و یکی از آنها تمایل به جداسازی سهم خود داشته باشد، باید اقدام به دریافت سند مفروز بنماید.
معاملات ملکی با سند های مفروز و مشاع از لحاظ قانونی بسیار پیچیده می باشد. پس قبل از انجام آن به طور کامل در مورد نکات قانونی آن تحقیق کرده و بدون اطلاع از مسائل قانونی آن اقدام به معامله در این زمین ننمایید.
۸. سند رهنی
در واقع این نوع سند همان سند رسمی ملک می باشد که، ممکن است به صورت تک برگ یا منگوله دار تنظیم شده باشد.
زمانی که صاحب ملک قصد اخذ وام از بانک ها را داشته باشد، بانک مزبور در سند ملک قید می نمایند، که ملک تا زمان مشخص که معمولاً زمان اتمام بازپرداخت وام است در رهن بانک است، باقی می ماند.
بعد از اتمام وام ، ملک مورد نظر به شخص بازگردانده و از حالت رهنی خارج می گردد. اگر شخص وام گیرنده به تعهدات خود عمل ننماید، بانک ملک را تصاحب و مادامی که ملک در رهن بانک باشد، سند آن رهنی محسوب می شود.
۹. سند المثنی
در برخی موارد به دلایل متفاوت ممکن است، سند رسمی مفقود شده یا از بین رفته باشد. سازمان اسناد رسمی اقدام به تهیه و تنظیم سند دیگری برای همان ملک می نماید، که سند المثنی خوانده می شود.
۱۰. سند ملکی عرصه و اعیان
در واقع این نوع سند مالکیت برای واحدهای آپارتمانی تنظیم می گردد. در واحدهای آپارتمانی مالکیت بر ملک به دو قسمت ، مالکیت بر عرصه و مالکیت بر اعیان تقسیم می شود.
مالکیت بر عیان در واقع مالکیت بر واحد آپارتمان می باشد، و مالکیت بر عرصه اشاره بر مالکیت به زمین آپارتمان دارد.
هر یک از مالکین واحدهای آپارتمانی به میزان معینی که توسط شهرداری مربوطه مشخص شده بر عرصه زمین مالکیت دارند. موضوع مالکیت بر عرصه و اعیان در املاک ورثه ای و در مواقع نوسازی عرصه آپارتمان اهمیت پیدا می کند.
۱۱. اسناد وقفی
در بعضی موارد صاحبین املاک تمایل به وقف ملک خود دارند. در این زمان مالکیت ملک به سازمان اوقاف واگذار میگردد و سند وقفی برای آن صادر می شود.
تغییر مالکیت و خرید و فروش این دسته املاک بدون مجوز از اداره اوقاف ممنوع بوده، جرم محسوب شده و مجرم مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد و معامله انجام شده باطل می شود.
منافع ملک مورد نظر وقف شده و یا اینکه ملک برای مدت مشخصی وقف می گردد. شخصی که تمایل به معامله روی املاک وقفی دارد، باید اطلاعات جامع و کاملی در زمینه این قوانین داشته باشد.
۱۲. سند ملک تفکیکی
این سند زمانی صادر می گردد، که یک ملک واحد بین چند نفر تقسیم شود و هر کدام از این قسمت ها دارای یک سند مجزا باشد. این سند دلالت بر مالکیت هر کدام از این افراد به طور کامل بر قسمت مشخص خود دارد.
در واقع این سند زمانی صادر می شود که افرادی که در یک ملک مشخص شریک هستند، اقدام به تفکیک و جداسازی سهم خود می نمایند.
اسناد تفکیکی دارای مسائل و جنبه های قانونی مربوط به خود می باشند که به تفسیر در مواد و تبصره های قانونی شرح داده شده است و مالک آن باید نسبت به آنها اطلاعات کامل و جامعه داشته باشد.
جمع بندی
سند رسمی به نوشته ای اطلاق می شود، که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و تهیه شده و دارای وجهه قانونی می باشد و در محاکم و مراجع قانونی مورد قبول و پذیرش و استناد می باشد.
سند ملکی رسمی به اسنادی گفته می شود، که در دفاتر اسناد رسمی املاک و یا سایر مراجع ذیصلاح تهیه و تنظیم شده و دلالت بر مالکیت شخص مشخص بر ملک معین می‌نماید و قابل استناد قانونی می باشد.
اسناد رسمی ملکی دارای انواع مختلفی هستند، مانند سند ملکی تک برگ، سند مشاع، سند وکالتی، سند مفروز، سند عرصه و اعیان و…. تمامی این اسناد باید در سازمان اسناد رسمی تنظیم گردد، تا وجهه قانونی داشته باشد.
هر کدام از این اسناد قوانین مربوط به خود را داشته و خریدار و فروشنده باید نسبت به این قوانین اطلاع و تسلط داشته باشند تا از مشکلات آتی جلوگیری به عمل آید.
مشاوران ما در املاک سپاهان در مورد خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان در کنار شما هستند تا بهترین انتخاب ها را داشته باشید.
