تفکیک اراضی و املاک

تفکیک اراضی و املاک
در این مقاله در مورد تفکیک ملک و زمین و مراحل انجام آن برای شما مطالبی را عنوان می کنیم. مسئله تفکیک اراضی و زمین ها جزء مسائلی می باشد، که به تازگی مورد توجه قرار گرفته است.

البته در گذشته تفکیک زمین ها و یا ساختمان ها انجام می گرفت، ولی امروزه این مسئله دارای وجه های قانونی مخصوصی شده است و فردی که اقدام به تفکیک می نمایند، ملزم به رعایت این قوانین و ضوابط است.

در گذشته موقع تفکیک زمین هیچ قاعده و قانون خاصی وجود نداشت. معابر بین زمین های تفکیک شده غیر استاندارد و غیر متعارف بود و حتی زمین های تفکیک شده از لحاظ ابعاد و شکل هندسی نامتعارف و ناقص بود.

زمین های کشاورزی به راحتی و بدون رعایت هیچ قانون خاصی به قطعات کوچکتر تقسیم می شد و برای فعالیت های غیر از کشاورزی مورد استفاده قرار می گرفت.

اگر قصد خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان دارید میتوانید برای خرید و مشاوره با شماره تلفن ۰۹۱۳۳۲۰۲۶۳۶ تماس بگیرید.

تفکیک اراضی و املاک

ولی امروزه قوانین خیلی جدی و دقیقی در این مورد لحاظ شده است. از دوربین های پیشرفته در تفکیک زمین استفاده می شود و تمام معیارها و ضوابط مربوط به جداسازی زمین ها به صورت دقیق اجرا شده و سازمان های ذیربط بر حسن انجام آن نظارت می نمایند.

تفکیک زمین در واقع جدا کردن و تقسیم زمین به قطعات کوچکتر است که شامل تفکیک زمین، ساختمان مسکونی، ساختمان تجاری، تفکیک مشاع می گردد. در تفکیک مشاع با واژه افراز مواجه هستیم.

بین افراز و تفکیک تفاوت وجود دارد. افراز به معنی جدا کردن سهم افراد شریک در یک ملک است. در زمین های مشاع در صورتی که شرکا اقدام به جداسازی اختیاری سهم خود بنمایند، با افراز اختیاری مواجه هستیم که در اصطلاح قانونی افراز به اراضی خوانده می شود.

در صورت که یکی از شرکا رضایت و تمایل به جداسازی سهم خود نداشته باشد، بقیه شرکا با مراجعه به دادگاه‌ و مراکز قانونی درخواست جداسازی سهم خود را می‌نمایند.

دادگاه با بررسی مدارک و درخواست طرفین رای بر جداسازی سهم شرکا می‌دهد. در این فرآیند افراز اجباری صورت گرفته است. در افراز اجباری باید تمام ضوابط رعایت شده و حقوق طرفین به طور کامل پرداخت گردد.

سهم شرکا بر طبق توافق فی مابین جداسازی شده و اسناد و نقشه های تهیه شده برای ثبت سند به سازمان ثبت اسناد ارسال می گردد.

جداسازی ملک

برای تفکیک زمین و یا ملک مورد نظر شخص متقاضی باید درخواست خود را به اداره ثبت تقدیم نماید. اداره ثبت مربوط به منطقه ی ملک ، باید بر اساس نقشه تفکیکی تصویب شده توسط شهرداری منطقه، تفکیک ملک را انجام دهد.

قانون های وضع شده در این زمینه، اداره ثبت را مکلف کرده بر اساس طرح تفصیلی تهیه شده توسط شهرداری ها، که به طرح هادی معروف می باشد، اقدام به تفکیک ملک بنماید.
در شهرها یا شهرستان هایی که نقشه جامع شهری برای آنها تهیه شده است، اداره ثبت باید تفکیک را متناسب و مطابق با طرح هادی انجام دهد.

مراحل تفکیک ملک در شهرها و شهرستانها

مالک زمین مطابق با خواست و معیارهای خود پلن تفکیک ملک را تهیه می نماید. در این مرحله مالک باید از نقشه بردار برای تفکیک زمین استفاده نماید.

قوانین و ضوابط جداسازی زمین، ابعاد و اندازه های آن و همچنین ابعاد معابر برای دسترسی به زمین های تفکیک شده، بر اساس مصوبه های شهرداری منطقه مربوطه می باشد.

این مصوبات در مناطق مختلف متناسب با شرایط جغرافیایی، صنعتی و… توسط کارشناسان تصویب می گردد. بعد از تهیه طرح تفکیکی مالک موظف است، نقشه تهیه شده را در شهرداری محل تایید نماید.

در این مرحله مالک باید اصل سند ملک به همراه کپی آن، برگه مفاصا حساب دارایی در صورتی که ملک دارای ساخت باشد، به همراه پلن طراحی شده را به شهرداری تحویل دهد.

کارشناسان شهرداری منطقه مورد نظر بر اساس مصوبات شهری با طرح ارائه شده موافقت کرده و یا در صورت نیاز به اصلاح نکات اصلاحی را به مالک انتقال می دهند.

بعد از تایید شهرداری ، مالک می تواند اقدام به تفکیک ملک خود بنماید. در بعضی موارد نیز کلا اجازه تفکیک ملک داده نمی شود.

مانند قرار داشتن زمین در طرح های شهری مانند توسعه اتوبان ها و یا فضای سبز و غیره در این موارد کلاً با درخواست مالک با ذکر دلایل مستند مخالفت می گردد.

تفکیک آپارتمان

تفکیک آپارتمان جزء مباحث پر استفاده می باشد. امروز به دلیل مشکل کمبود مسکن، کار ساخت و ساز آپارتمان ها در واحد هایی با تعداد زیاد رو به افزایش می باشد.

مسئله مالکیت این واحدها از پیچیدگی های به خصوصی برخوردار می باشد. وجود فضاهای عمومی که در اصطلاح به آنها فضای مشاع گفته می شود و مسئله مالکیت این قسمت از آپارتمان و چگونگی ثبت و قید آنها در سند، مسئله تفکیک آپارتمان را پیچیده کرده است.
تفکیک آپارتمان در واقع تفکیک عرصه و اعیان آن می باشد که شامل قوانین خاص خود است.

مراحل تفکیک آپارتمانها

مالک یا مالکین آپارتمان باید درخواست تفکیک آپارتمان خود را به همراه پایان کار ساختمان در سامانه های مشخص شده از طرف سازمان نظام مهندسی ثبت نمایند.
از طرف سازمان مزبور کارشناسانی به آپارتمان اعزام می گردد که ابعاد دقیق عرصه و اعیان آپارتمان را برای ثبت در سند برداشت نمایند. در این زمان متراژ دقیق واحد آپارتمانی، مشاعات آپارتمان شامل آسانسور، راه پله، موتورخانه و… مشخص می گردد.
در این مرحله انباری و پارکینگ اختصاصی هر واحد نیز به عنوان فضای اختصاصی در نظر گرفته می شود. این فضای اختصاصی در سند اعیان آپارتمان لحاظ شده و تحت عنوان انباری و پارکینگ در سند قید می گردد.

در مرحله بعد نقشه های تفکیکی توسط نقشه بردار تهیه شده و به سازمان ثبت تحویل داده می شود. کارشناسان ثبت اقدام به تهیه صورت مجلس تفکیکی می نمایند، که باید به تایید مالکین برسد و سپس تنظیم سند صورت می گیرد.
از جمله مدارکی که هنگامه ثبت درخواست تفکیک سند باید همراه درخواست تحویل داده شود، سند ملک مورد نظر، برگه مفاصا حساب دارایی، اوراق شناسایی مالکین واحدهای آپارتمانی، پایان کار ساختمان می باشد.

با توجه به روند رو به گسترش تغییر اراضی کشاورزی و تفکیک آنها امروزه به این مسئله نگاه جدی‌تری می شود و سختگیری های بیشتری در این زمینه صورت می‌گیرد.

در قوانین کشوری تفکیک زمین های کشاورزی، تغییر کاربری آنها، احداث دیوار ممنوع می باشد. هرگونه اقدامی در این زمینه باید با تایید مراجع قانونی انجام گیرد.

متقاضی تغییر کاربری و تفکیک زمین های کشاورزی باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم به سازمان جهاد کشاورزی ارسال نماید. از جمله مدارک لازم در این زمان سند زمین مورد نظر می باشد.

از آنجا که بیشتر زمین های کشاورزی فاقد سند رسمی هستند، سندهای بنچاق و قولنامه ها و سندهای مادر که مورد تایید باشند، از طرف سازمان جهاد کشاورزی پذیرفته می شود.

متقاضی سند زمین به همراه بقیه مدارک لازم را به سازمان جهاد کشاورزی تحویل می دهد. بعد از تایید سازمان جهاد کشاورزی برای تغییر کاربری، شخص متقاضی با رعایت قوانین و حد نصاب های مصوب از طرف سازمان های مربوطه اقدام به تفکیک زمین می نماید .
پلاک های تفکیکی نباید از میزان مشخصی کمتر باشد، که در مجوزهای صادر شده به آن اشاره می گردد. در بعضی موارد اجازه تغییر کاربری اراضی کشاورزی صادر نمی شود، ولی اجازه تفکیک به آنها داده می شود.

در این مواقع بعد از جداسازی پلاکهای مورد نظر در سند های صادر شده کاربری زمین کشاورزی قید می شود. مالک اجازه فعالیت غیر کشاورزی و ساخت و ساز در این زمین ها را نخواهد داشت و چنانچه از این مورد سرپیچی کند، مورد پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.

جمع بندی

تفکیک زمین و جداسازی آن شامل قوانین و مقرراتی می گردد، که بسته به اینکه زمین در منطقه شهری یا روستایی قرار داشته باشد، متفاوت می باشد.

در زمین های شهری مالک با کمک نقشه بردار مطابق با ضوابط موجود اقدام به تفکیک و جداسازی زمین خود می نماید. سپس نقشه تفکیکی را به شهرداری تحویل می دهد.

کارشناسان مربوطه با بررسی نقشه اقدام به تایید یا اصلاح آن می نمایند.‌ در مورد زمین های روستایی که کاربری کشاورزی دارند، مالک باید درخواست تفکیک خود را به سازمان جهاد کشاورزی تحویل دهد.

چنانچه مالک قصد تغییر کاربری زمین را داشته باشد، باید درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی را نیز به جهاد کشاورزی تحویل دهد. در صورت تایید تغییر کاربری و تفکیک، مالک می تواند، اقدام به جداسازی زمین خود بنمایند.

در مورد تفکیک آپارتمان مالک یا مالکین باید درخواست خود را در سازمان نظام مهندسی مطرح نمایند.

پس از نقشه برداری توسط کارشناس سازمان نظام مهندسی و تعیین متراژ دقیق عرصه و اعیان واحدهای آپارتمانی و تهیه نقشه تفکیکی توسط کارشناس نظام مهندسی و تایید آن در سازمان مزبور، پلن تفکیکی به اداره ثبت ارسال می گردد.

در تمام این مراحل لازم است، درخواست کننده مدارک شناسایی خود و دیگر مدارک لازم جهت تفکیک املاک  و صدور سند را به همراه درخواست خود ارسال یا تحویل نماید.

املاک سپاهان در زمینه خرید و فروش زمین، باغ، ویلا در اصفهان با کادری حرفه ای در خدمت شما عزیزان است.